Nghiệm thu chống thấm: Kiểm tra gì ngoài việc ngâm nước?

Ngoài việc ngâm nước, nghiệm thu chống thấm cần kiểm tra hồ sơ vật liệu và nền, các chi tiết sắp bị che (cổ ống, chân tường, khe, lớp bảo vệ), phương án thử nước và biên bản có mục chưa đạt. Phép ngâm chỉ cho biết vùng ngập nước không rò trong lúc thử, không cho biết vật liệu có đúng hồ sơ hay mép màng trên mực nước có kín không.

Hướng dẫn này dành cho chủ nhà sắp lát gạch hoặc sắp nhận bàn giao. Bạn nên đọc kèm các mốc kiểm soát chất lượng trước khi che khuất.

Xác định khu vực và phạm vi nghiệm thu chống thấm

Mỗi khu chịu nước theo một cách nên cần checklist riêng, ghi rõ hệ vật liệu và vị trí sẽ quan sát ở tầng dưới.

Sân thượng

Sân thượng hứng mưa nắng trực tiếp, có phễu thu, tường chắn mái, thường có khe co giãn. TCVN 5718:1993, tiêu chuẩn chống thấm mái và sàn bê tông cốt thép, cho phép phủ sơn, màng hữu cơ lên bê tông mái theo chỉ dẫn riêng của vật liệu, nhưng vẫn yêu cầu khe co giãn nhiệt ẩm.

Ban công

Ban công nhỏ nhưng nhiều chỗ giao nhau: ngưỡng cửa, chân lan can, mép sàn, phễu thu. Khi ngâm cần gờ chắn tạm ở cửa để nước không tràn vào phòng.

Nhà vệ sinh

Với sàn khu dùng nước, TCVN 5718:1993 chỉ cho láng vữa chống thấm sau khi đã đặt xong đường ống và thiết bị vệ sinh. Xem thêm chi tiết chống thấm nhà vệ sinh ở cổ ống, chân tường.

Bồn cây

Bồn cây ẩm liên tục và có rễ, mà không phải màng nào cũng kháng rễ: PDS (bản chi tiết sản phẩm) của màng khò Sika BituSeal T-130 SG ghi rõ không kháng rễ. Cần biết lớp chống rễ theo thiết kế nằm ở đâu và thử nước trước khi đổ đất.

Kiểm tra hồ sơ và điều kiện nền

Trước khi xả nước, đối chiếu việc đã làm với hồ sơ được duyệt và nhật ký thi công. Nghị định 207/2026/NĐ-CP1 yêu cầu công trình xây dựng nghiệm thu vật liệu trước khi dùng và ghi nhật ký thi công hằng ngày. Với nhà ở riêng lẻ thông thường (dưới 7 tầng, tối đa 1 tầng hầm), các thủ tục này được khuyến khích chứ không bắt buộc áp dụng đầy đủ, nên hãy ghi chúng vào hợp đồng.

Vật liệu

Kiểm tra tên sản phẩm, số lô, hạn dùng và lưu PDS đúng phiên bản đã dùng, vì PDS Sika chỉ có giá trị tại thời điểm tải. Đối chiếu khối lượng đã dùng với định mức nhân diện tích, ví dụ hệ phủ Sikalastic-110 không gia cường khoảng 1,5 kg/m² theo PDS 07/2025. Xem thêm cách chọn hệ chống thấm sân thượng theo hiện trạng.

Nền

Nền phải đặc chắc, sạch, không đọng nước. Độ ẩm của nền thì tùy sản phẩm: màng PU Sikalastic-680 AP cần nền khô, vữa SikaTop-107 Seal VN lại cần làm bão hòa nước nền thấm hút. Nhật ký nên ghi thời tiết từng lớp, vì PDS Sikalastic-110 nêu điều kiện thi công 5–40 °C, độ ẩm không khí tối đa 80 %.

Xử lý nứt

Vết nứt, mối nối hỏng phải được sửa trước, bằng vật liệu hợp với loại nứt, ví dụ SikaTop-107 Seal VN chỉ trám nứt chân chim không chuyển vị. Nứt có dấu hiệu kết cấu thì kỹ sư xem nguyên nhân trước.

Kiểm tra chi tiết và tính liên tục của hệ

Lớp chống thấm chỉ kín khi liền mạch qua góc, tường, ống và khe. Tài liệu Sika cho màng PU và lưới gia cường yêu cầu làm chi tiết trước mặt bằng, nên hãy chụp ảnh ngay, trước khi lớp sau phủ kín.

Cổ ống

Ở công trình của Tre Nghệ, ống chờ xuyên sàn được đặt trước khi đổ bê tông, cổ ống được quấn thanh trương nở và đổ đầy vữa SikaGrout. Băng dán chi tiết phải được nhà sản xuất xác nhận dùng được với hệ đang thi công. Phần đường ống xem thêm bài nghiệm thu đường ống trước khi che khuất.

Chân tường

Góc sàn – tường được vát hoặc bo để màng không gập gắt. Tre Nghệ vát cạnh các góc 90° và gia cố lưới thủy tinh ở chỗ sàn giáp tường lan can, tường vệ sinh. Chiều cao vén không có số chung: TCVN 5718:1993 nêu 20 cm cho lớp láng sàn khu dùng nước, còn biện pháp màng khò của Sika kéo màng lên tường chắn mái ít nhất 300 mm.

Khe

TCVN 5718:1993 yêu cầu khe co giãn nhiệt ẩm cho lớp bê tông chống thấm mái, cách nhau không quá 6–9 m, hoặc 18 m nếu có lớp chống nóng đạt yêu cầu. Vị trí khe theo hồ sơ kết cấu. Mí chồng cũng phải đo, ví dụ lưới Sika Reemat Premium chồng tối thiểu 5 cm. Chỗ dừng thi công giữa hai ngày cũng là mối nối, nên ghi lại và chụp ảnh.

Lớp bảo vệ

Nhiều màng không được để lộ thiên lâu hay chịu đi lại trực tiếp (ví dụ Sikalastic-110, Sikalastic-680 AP), nên loại lớp bảo vệ và thời điểm làm phải theo hồ sơ của hệ vật liệu. Với Sikalastic-110, cần chờ tối thiểu 48–72 giờ ở 25 °C rồi mới làm lớp bảo vệ.

Lập phương án thử nước đúng điều kiện

Con số “ngâm 24–48 giờ, nước 3–5 cm” hay gặp không có trong TCVN 5718:19932: tiêu chuẩn này (còn hiệu lực tại thời điểm cập nhật 10/2026) không quy định cách thử ngâm nước, và Tre Nghệ chưa thấy quy định chung nào của Việt Nam về thời gian hay mực nước ngâm.

Vì vậy, theo tiêu chuẩn nghiệm thu của Tre Nghệ, sàn được ngâm thử nước 24–72 giờ (tùy hạng mục), sau khi lớp chống thấm đủ thời gian khô theo hướng dẫn của nhà sản xuất. Phương án thử cho từng khu ghi thời điểm, vùng ngâm, mực nước, thời gian, tiêu chí đạt. Giám sát, chỉ huy trưởng công trình và phòng kỹ thuật của Tre Nghệ chịu trách nhiệm nghiệm thu, từ phương án đến kết quả thử. Chủ nhà nên xem phương án trước khi xả nước.

Đóng rắn

Thời điểm được ngâm là thông số riêng của từng sản phẩm, trời lạnh hay ẩm thì phải chờ lâu hơn. Ví dụ từ tài liệu Sika Việt Nam, không áp cho sản phẩm khác:

Với Sikalastic-110, xem điều kiện thi công và thời điểm thử nước của Sikalastic-110.

Vùng thử

Phương án ghi rõ vùng ngâm, phễu nào bịt, gờ chắn tạm ở cửa nào. Mép màng vén lên tường cao hơn mực nước thì phép ngâm không kiểm tra được, phải dựa vào ảnh. Mỗi 1 cm nước tạo thêm tải khoảng 10 kg/m² lên sàn, nên mực nước do kỹ sư quyết định. Hướng dẫn ASTM D5957 của Mỹ cho lớp chống thấm nằm ngang (không dành cho hệ mái, không phải quy định Việt Nam) đề nghị không quá khoảng 100 mm.

Ghi nhận

Checklist thử nước:

• Bắt đầu: đánh dấu mực nước ở điểm cao, điểm thấp, ghi giờ và chụp ảnh.
• Trong lúc ngâm: xem trần, chân tường, cổ ống tầng dưới theo giờ định trước.
• Kết thúc: ghi mực nước, giờ xả, kết quả từng khu.

Theo tiêu chuẩn nghiệm thu của Tre Nghệ, khu vực đạt khi trần bên dưới không thấm, không đọng ẩm. Cũng như thời gian ngâm 24–72 giờ, đây là tiêu chí riêng, không phải quy định của TCVN.

Xử lý khi kết quả chưa đạt

Vết ẩm khi đang ngâm là dữ kiện để tìm lỗi, không phải lúc quét thêm lớp cho kịp tiến độ. Nghị định 207 yêu cầu nhà thầu dừng phần việc khi phát hiện sai sót (nhà ở riêng lẻ được khuyến khích áp dụng). Nghị định 210/2026/NĐ-CP3 về hợp đồng xây dựng quy định bên gây sai sót chịu toàn bộ chi phí khắc phục.

Khoanh vùng

Đánh dấu chỗ ẩm ở tầng dưới, ghi giờ và mực nước lúc đó, chụp cả vị trí tương ứng ở mặt trên. Tạm dừng mọi việc che khu đó: cán vữa, lát gạch, đổ đất.

Khảo sát

Kỹ sư tìm nguyên nhân trước khi sửa: chi tiết làm thiếu, mí chồng hở, màng mỏng, nước đọng giữa các lớp, ẩm từ nền lên hay nứt mới. Phương án sửa được ghi thành văn bản, chủ nhà đồng ý rồi mới làm.

Thử lại

Lớp sửa phải đủ thời gian đóng rắn rồi mới ngâm lại. Theo tiêu chuẩn nghiệm thu của Tre Nghệ, chỗ lỗi đã xử lý phải được thử lại trước khi nghiệm thu.

Bảng trên áp dụng khi lớp chống thấm chưa bị che, căn cứ Nghị định 207, 210/2026 và tiêu chuẩn nghiệm thu của Tre Nghệ.

Biên bản và hồ sơ trước khi hoàn thiện

Kết quả nghiệm thu được xác nhận bằng biên bản, ảnh chỉ là tài liệu kèm theo. Khung biên bản nghiệm thu công việc của Nghị định 207 (nhà ở riêng lẻ được khuyến khích áp dụng) gồm người ký và kết luận: chấp nhận hay không, làm tiếp hay phải sửa. Biên bản chống thấm nên có thêm các mục sau.

Kết quả

Ghi kết quả cho từng khu, kể cả khu đạt ngay. Một chữ “đạt” chung cho cả nhà không cho biết khu nào từng thấm.

Ảnh

Ảnh có vị trí, ngày giờ, thước đo, đánh số khớp biên bản. Nghị định 207 yêu cầu bộ phận che khuất được lập bản vẽ hoàn công hoặc đo thông số thực tế trước khi làm tiếp (khuyến khích với nhà ở riêng lẻ). Ảnh có thước đo giúp lưu lại thông số đó.

Việc còn lại

Mục chưa đạt, việc còn lại ghi ngay trong biên bản, kèm người xử lý, hạn và điều kiện chuyển bước. Ngâm đạt chưa có nghĩa là lát ngay: sàn khu dùng nước láng vữa chống thấm chỉ được lát khi lớp vữa có tuổi ít nhất 3 ngày (TCVN 5718:1993), còn với màng thì theo tài liệu của hệ.

Ký xác nhận

Người ký nên gồm kỹ thuật thi công của nhà thầu và người giám sát phía chủ nhà, đúng thành phần trong hợp đồng. Biên bản, ảnh, nhật ký, PDS đúng phiên bản nên nằm trong hồ sơ bàn giao, xem checklist bàn giao nhà mới. Tre Nghệ bảo hành kết cấu 10 năm, kỹ thuật 1 năm, chống thấm lên đến 5 năm. Mức thời hạn chống thấm cho từng hạng mục, hệ vật liệu được tư vấn và ghi trong hợp đồng. Khi ký hợp đồng, nên hỏi rõ các trường hợp loại trừ, như khoan, đục qua lớp chống thấm sau bàn giao.

Lớp chống thấm nhà bạn đang ở bước nào?

Sân thượng, ban công hay nhà vệ sinh sắp lát gạch, hoặc đã hoàn thiện mà vẫn thấm? Hãy gửi ảnh hiện trạng, bản vẽ, vật liệu đã dùng và nhu cầu sử dụng để Tre Nghệ tư vấn phương án thi công. Bạn có thể xem trước gói thi công phần thô của Tre Nghệ.

Tài liệu tham khảo