Chất lượng thi công phần thô Tre Nghệ: Các điểm kiểm soát và hồ sơ chủ nhà cần nhận

Tiêu chuẩn thi công phần thô Tre Nghệ không phải một bộ quy chuẩn riêng: đó là bộ tiêu chí nghiệm thu nội bộ, lấy hồ sơ thiết kế từng nhà và các tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) làm căn cứ. Chất lượng được kiểm soát ở các mốc nghiệm thu trước khi phần việc bị che khuất (móng, cột dầm sàn, tường trước khi trát, điện nước âm, chống thấm), và mỗi mốc nên để lại biên bản, ảnh, nhật ký để chủ nhà nhận khi bàn giao. Hướng dẫn dành cho gia chủ đang so sánh đơn vị thi công nhà phố, biệt thự dưới 7 tầng.

Tiêu chuẩn thi công phần thô Tre Nghệ kiểm soát chất lượng ở đâu?

Với phần thô, việc kiểm soát chất lượng xây nhà gom thành bốn khâu: thiết kế, vật tư, thi công, nghiệm thu. Khâu nào cũng cần rõ ai làm, ai xác nhận, giấy tờ gì.

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2026, thay Nghị định 06/2021/NĐ-CP), chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ tổ chức thi công, giám sát (tự mình hoặc thuê người) và chịu trách nhiệm về an toàn. Với nhà dưới 7 tầng và không quá 1 tầng hầm, việc tổ chức giám sát thi công, lập và lưu trữ hồ sơ theo Nghị định chỉ được khuyến khích (Điều 10 khoản 3 điểm b), nên cần ghi mốc nghiệm thu, biên bản, nhật ký vào hợp đồng. Nhà thầu vẫn chịu trách nhiệm trực tiếp về chất lượng phần việc mình làm, kể cả khi chủ nhà đã nghiệm thu.

Thiết kế

Bản vẽ thi công là thước đo của mọi buổi nghiệm thu. Theo Nghị định 207, chủ nhà chỉ được tự tổ chức thiết kế khi nhà đồng thời dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m², cao dưới 12 m. Các trường hợp còn lại phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thiết kế. Với dịch vụ thiết kế, kiến trúc sư Tre Nghệ giám sát quyền tác giả, hỗ trợ gia chủ nghiệm thu các hạng mục quan trọng. Việc này khác với giám sát thi công hằng ngày.

Vật tư

Chất lượng vật liệu, cấu kiện, thiết bị trước khi đưa vào thi công là một nội dung giám sát nhà ở riêng lẻ theo Nghị định 207. Tre Nghệ công bố cam kết dùng đúng chủng loại vật tư đã thống nhất trong hợp đồng.

Thi công

Cốp pha kín, cột chống vững, bê tông đổ liên tục và bảo dưỡng đủ ẩm là phần việc của biện pháp thi công. Tre Nghệ áp dụng 20 biện pháp thi công cho mọi công trình, trong đó có ống chờ xuyên sàn chuyên dụng, đóng lưới chỗ tiếp giáp cột, dầm với tường. Xem các biện pháp thi công phần thô Tre Nghệ đang áp dụng.

Nghiệm thu

Luật Xây dựng 2025 chia nghiệm thu thành ba bước: từng công việc, giai đoạn chuyển bước khi cần, và hoàn thành. Nhà chỉ được đưa vào sử dụng khi nghiệm thu đạt yêu cầu thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn. Tre Nghệ nghiệm thu phần thô theo bộ tiêu chí nội bộ chia theo hạng mục, từ đào móng đến xây, trát tường.

Bộ tiêu chí dựa trên TCVN 4447:2012 (công tác đất), TCVN 4453:1995 (bê tông cốt thép, đang được soát xét), TCVN 5593:2012 (sai số hình học), TCVN 9377-2:2012 (trát), TCVN 5718:1993 (chống thấm mái, sàn). Phần xây tường của bộ tiêu chí được cập nhật theo TCVN 4085:2025, tiêu chuẩn thi công khối xây hiện hành, thay TCVN 4085:2011 từ 31/12/2025. Thông số theo bản vẽ từng nhà, không theo lối “càng lớn càng tốt”.

Hồ sơ và vật liệu cần có trước khi thi công

Trước khởi công, chủ nhà nên có ba thứ làm chuẩn so khi nghiệm thu: bản vẽ thi công, bảng vật tư và hợp đồng ghi rõ cách nghiệm thu.

Bản vẽ được duyệt

Bộ bản vẽ gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước. Mỗi lần sửa nên ghi số phiên bản và ngày. Theo bài “Tre Nghệ khởi công hàng loạt công trình” (06/2026), biên bản bàn giao mặt bằng và hồ sơ kỹ thuật được ký tại hiện trường. Kỹ sư đo ranh mốc, kiểm tra cốt cao độ trước khi đưa máy vào. Danh mục giấy tờ giao nhận hôm khởi công nên được ghi rõ trong biên bản để hai bên cùng đối chiếu.

Mẫu vật tư và bảng vật tư

“Bảng mô phỏng vật tư” trên trang dịch vụ (thép Việt – Nhật, xi măng Hà Tiên PCB40, ống nước Bình Minh…) chỉ để hình dung. Bảng vật tư trong hợp đồng nên có:

• Chủng loại, mã sản phẩm: mác, đường kính thép theo bản vẽ, nhà sản xuất và mã để đối chiếu ký hiệu trên hàng.
• Chứng từ từng lô: phiếu giao hàng, chứng nhận chất lượng, chứng nhận hợp quy nếu sản phẩm thuộc diện phải chứng nhận.
• Thay thế: vật liệu “tương đương” phải đáp ứng thiết kế, được chủ nhà duyệt bằng văn bản.

Điều khoản nên có trong hợp đồng

Điều gì không ghi trong hợp đồng sẽ khó yêu cầu về sau:

• Mốc nghiệm thu: mốc nào, ai ký, báo trước bao lâu. Nghị định 207 đặt thời hạn người giám sát nghiệm thu không quá 24 giờ kể từ khi nhận đề nghị (quy định cho công trình). Với nhà ở riêng lẻ, nên ghi thời hạn này vào hợp đồng.
• Nhật ký thi công: thống nhất mẫu trước khi thi công, trong đó ghi thời tiết, nhân công, công việc, nghiệm thu, sự cố.
• Kênh văn bản: yêu cầu, thay đổi gửi bằng văn bản, kể cả tin nhắn, email đã thống nhất.

Các mốc cần nghiệm thu trước khi che khuất

Che khuất là lúc thép bị đổ bê tông, ống bị trát kín, lớp chống thấm bị lát gạch. Sau đó muốn kiểm tra thì phải đục phá. Nghị định 207 yêu cầu bộ phận bị che khuất được lập bản vẽ hoàn công hoặc đo thông số thực tế trước khi làm tiếp (quy định cho công trình, nhà ở riêng lẻ được khuyến khích áp dụng).

Checklist phần thô dưới đây xếp theo mốc. KT là kỹ thuật thi công của nhà thầu, GS là người giám sát phía chủ nhà, TK là người thiết kế.

Móng

Móng bị lấp sớm nhất. Bộ tiêu chí nội bộ của Tre Nghệ không nghiệm thu hố móng chưa đào xong, sạt lở hay đọng nước. Chỗ lỡ đào sâu quá cao độ thiết kế phải đắp bù, đầm chặt theo yêu cầu thiết kế. Bê tông móng được đánh giá qua kết quả nén mẫu. Hai bên có thể thỏa thuận nghiệm thu giai đoạn khi xong móng.

Cột, dầm và sàn

Mốc này lặp lại ở mỗi tầng. Theo TCVN 4453:1995, cốt thép được nghiệm thu tại hiện trường trước khi đổ bê tông (chủng loại, vị trí, số lượng, thép chờ, con kê, lớp bảo vệ). Mọi thay đổi cốt thép phải được người thiết kế đồng ý. Xem checklist nghiệm thu thép dầm sàn trước khi đổ bê tông.

Điện nước âm

Ống điện, hộp nối, ống nước sẽ nằm dưới lớp trát, lớp cán nền. TCVN 9377-1:2012 yêu cầu nghiệm thu bộ phận bị che khuất, kể cả hệ thống kỹ thuật, trước khi lát hoặc láng. Nên có ảnh từng tuyến kèm kích thước, kết quả thử áp, thử kín theo thiết kế và chỉ dẫn hãng ống (TCVN 4519:1988 không đề cập hệ thống ống nhựa). Xem nghiệm thu điện nước âm tường trước khi che khuất.

Chống thấm

Với sàn khu dùng nước, TCVN 5718:1993 yêu cầu chỉ láng vữa chống thấm sau khi đặt xong đường ống, thiết bị vệ sinh. Lớp láng vén lên chân tường không dưới 20 cm, và chỉ lát gạch khi lớp vữa láng đủ 3 ngày tuổi. Tiêu chuẩn này không quy định cách thử ngâm nước. Tre Nghệ thử ngâm nước 24–72 giờ theo bộ tiêu chí nghiệm thu nội bộ (tùy hạng mục), sau khi lớp chống thấm đủ thời gian khô theo hướng dẫn của nhà sản xuất. Xem nghiệm thu chống thấm: kiểm tra gì ngoài việc ngâm nước.

Chủ nhà kiểm tra được gì và giới hạn ở đâu

Theo dõi phần thô không cần biết tính kết cấu, nhưng cần tách việc mắt thường thấy được với việc phải có kỹ sư đo, kết luận.

Ảnh hiện trường và bản vẽ

Ảnh có giá trị khi chụp trước lúc che, ghi tầng, trục, phòng, có thước làm vật so. Bản vẽ đúng phiên bản giúp so số thanh, khoảng cách thép, vị trí ống chờ, cao độ. Với tường, nên kiểm tra liên kết tường với cột, dầm trước khi tô. Tre Nghệ quản lý công việc, tiến độ trên hệ thống quản trị số, còn kênh và tần suất gửi ảnh, báo cáo cho chủ nhà nên được thống nhất khi ký hợp đồng.

Kiểm tra chuyên môn

Lớp bảo vệ, cường độ bê tông để tháo cốp pha, kết quả thử áp là kết luận của kỹ sư, có chữ ký trên biên bản. Hệ thống điện phải được kiểm tra, thử nghiệm trước khi nghiệm thu đưa vào sử dụng, người kiểm tra ký xác nhận (QCVN 12:2014/BXD). Chủ nhà không tự đo cách điện, không tự quyết ngày tháo chống hay chất tải. Ở công trình Tre Nghệ, giám sát, chỉ huy trưởng công trình và phòng kỹ thuật của công ty chịu trách nhiệm nghiệm thu, gồm cả quyết định tháo cốp pha, chất tải và phương án, kết quả thử nước.

Xử lý khi có sai khác với hồ sơ

Sai khác có thể gặp ở mọi công trình. Điều cần xem là cách xử lý có minh bạch, có giấy tờ hay không. Tre Nghệ công bố cách xử lý một thay đổi: “Xác định nguyên nhân, đánh giá tác động đến thiết kế, kỹ thuật, chi phí và tiến độ — rồi mới đưa ra phương án phù hợp để khách hàng lựa chọn.”

Ghi nhận

Ghi sai khác vào nhật ký kèm ảnh, vị trí, thời điểm. Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng yêu cầu mọi kiến nghị, đề xuất, yêu cầu khi thực hiện hợp đồng phải bằng văn bản, kể cả thông điệp dữ liệu điện tử.

Dừng phần việc

Nghị định 207 yêu cầu nhà thầu dừng phần việc khi phát hiện sai sót, khiếm khuyết hoặc sự cố. Với kết cấu, nghĩa là chưa đổ bê tông, chưa trát che cho tới khi xử lý xong và nghiệm thu lại. Chủ nhà không tự sửa hay đồng ý “sửa tạm” chi tiết kết cấu.

Phê duyệt phương án sửa

Phương án sửa do kỹ sư, người thiết kế đề xuất, chủ nhà duyệt bằng văn bản. Nếu phát sinh khối lượng thì thống nhất đơn giá trước khi làm. Luật Xây dựng 2025 cấm tự ý thay đổi thiết kế đã thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy. Theo Nghị định 210, bên gây sai sót chịu toàn bộ chi phí khắc phục, thay thế, thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

Bảng sau giả định hợp đồng đã ghi mốc nghiệm thu, người ký và tiêu chuẩn áp dụng.

Bộ hồ sơ chất lượng khi bàn giao

Trong quy trình Design & Build, Tre Nghệ viết: “Công trình được kiểm tra, đóng lỗi, hoàn thiện hồ sơ và hướng dẫn sử dụng trước khi bàn giao.” Danh mục dưới đây là những giấy tờ chủ nhà nên yêu cầu khi nhận nhà, tham khảo theo Nghị định 207 (nhà ở riêng lẻ được khuyến khích áp dụng). Hồ sơ cụ thể của từng gói ghi trong hợp đồng.

Biên bản và nhật ký

• Biên bản từng mốc trước khi che khuất, nghiệm thu giai đoạn phần thô và nghiệm thu hoàn thành.
• Nghiệm thu có điều kiện chỉ khi tồn tại không ảnh hưởng khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng. Biên bản ghi rõ việc còn lại và hạn hoàn thành.
• Nhật ký thi công, văn bản xử lý kỹ thuật.

Hồ sơ vật tư, thiết bị

• Phiếu giao hàng, chứng nhận chất lượng, hợp quy (nếu thuộc diện) của thép, xi măng, bê tông.
• Kết quả nén mẫu bê tông, thử áp, thử nước, kiểm tra hệ thống điện mà hợp đồng có.
• Tài liệu kỹ thuật và số lô vật liệu chống thấm, phiếu bảo hành và hướng dẫn sử dụng thiết bị.

Bản vẽ hoàn công

Bản vẽ hoàn công thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu thực tế, do nhà thầu thi công lập. Nếu thực tế không vượt sai số cho phép, bản vẽ thi công được ký xác nhận làm bản vẽ hoàn công. Hãy giữ kỹ phần tuyến điện nước âm, cần cho mọi lần khoan, sửa sau này.

Bảo hành

Tre Nghệ đang công bố bảo hành kết cấu 10 năm, kỹ thuật 1 năm, chống thấm lên đến 5 năm. Phạm vi bảo hành của từng hạng mục, mức thời hạn chống thấm theo hạng mục và hệ vật liệu được Tre Nghệ tư vấn và ghi trong hợp đồng. Khi ký, hãy hỏi rõ các trường hợp loại trừ. Mốc bắt đầu tính ghi trong hợp đồng, biên bản bàn giao, và biên bản nghiệm thu hoàn thành cũng nên ghi thời điểm này cùng thời gian bảo hành.

Tre Nghệ tiếp nhận yêu cầu bảo hành qua hotline 0942 58 7272. Trong vòng 48 giờ, Tre Nghệ khảo sát và đưa ra phương án xử lý. Khi nhận nhà, đối chiếu theo checklist bàn giao nhà mới.

Bốn câu nên hỏi mọi nhà thầu phần thô

Khi so sánh đơn vị thi công, hãy hỏi mọi nơi bốn câu: nghiệm thu mốc nào, ai ký, nhật ký ghi gì, bàn giao hồ sơ gì. Để Tre Nghệ tư vấn phương án thi công, hãy gửi ảnh, kích thước hiện trạng, nhu cầu sử dụng, số tầng dự kiến và bản vẽ (nếu có) qua form cuối trang. Phạm vi công việc, chế độ bảo hành xem ở gói thi công phần thô ưu việt của Tre Nghệ.