Xây và hoàn thiện nhà trong khu đô thị ở Vũng Tàu, Bà Rịa cần theo quy định nào?

Muốn xây hay hoàn thiện nhà trong một khu đô thị ở khu vực Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ, Long Điền, trước hết hãy biết chủ đầu tư bàn giao cho bạn cái gì: lô đất, nhà xây thô, nhà đã hoàn thiện mặt ngoài hay một căn hộ. Lô đất nền cần quy hoạch chi tiết 1/500, yêu cầu kiến trúc của khu và thông tin quy hoạch của lô trước khi thiết kế. Nhà, căn hộ xây sẵn chủ yếu được hoàn thiện, cải tạo bên trong theo hồ sơ dự án và nội quy.

Dưới đây là thông tin kiểm chứng được, kèm nguồn, của 15 khu trong khu vực (trước đây thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, từ 01/07/2025 thuộc TP.HCM). Số liệu không tìm được nguồn chính thống đã được bỏ.

Mỗi khu bàn giao gì và chủ nhà được làm gì

Tên phường, xã là tên hiện hành theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15.

Với nhà, căn hộ xây sẵn, muốn đổi mặt ngoài, kết cấu hay hạ tầng thì phải hỏi chủ đầu tư, ban quản lý và cơ quan cấp phép trước.

Khu có nhà phố, biệt thự ở Bà Rịa, Vũng Tàu, Phú Mỹ, Long Điền

Bà Rịa City Gate, phường Long Hương

Bà Rịa City Gate là tên thương mại do Tập đoàn Hưng Thịnh giới thiệu năm 2018, sàn PropertyX phân phối từ quý IV/2018 như một khu đô thị kiểu mẫu tại TP. Bà Rịa. Tài liệu giới thiệu ghi khu rộng 14 ha trên Quốc lộ 51, chủ đầu tư là Công ty TNHH Xây dựng Đông Nam.

Báo chí xác nhận công ty này là chủ đầu tư giai đoạn 1 Khu đô thị mới Nam Quốc lộ 51, phường Long Hương (Báo Thanh tra, 5/2023), quy mô 14 ha gồm nhà liền kề, nhà biệt thự (Báo Đấu thầu, 5/2021). Nhưng chưa có văn bản công khai nào ghi hai tên là một dự án, nên hãy đối chiếu tên dự án trên giấy chứng nhận hoặc hợp đồng của lô.

Mật độ 45 %, số lô, kích thước lô hay quy định nhà 1 trệt 2 lầu trong tài liệu bán hàng chưa được văn bản công khai xác nhận, cũng chưa rõ người mua nhận nền đất hay nhà xây sẵn. Hãy xin quy hoạch, quy định xây dựng của lô như hướng dẫn ở phần sau.

Barya Citi, phường Bà Rịa

Barya Citi là tên thương mại của Khu nhà ở phía Đông rạch Thủ Lựu, phường Long Toàn cũ của TP. Bà Rịa, nay là phường Bà Rịa. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Danh Khôi Holdings, được tỉnh chấp thuận chủ trương tháng 10/2018. Dự án rộng hơn 8,73 ha, gồm 428 nhà liên kế và 108 căn hộ chung cư, nhà do chủ đầu tư xây và bàn giao (SGGP, 7/2024), chủ nhà làm phần hoàn thiện, nội thất bên trong.

La Vida Residences, phường Phước Thắng

La Vida Residences là tên thương mại của Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân trên đường 3/2, Phường 12 cũ của TP. Vũng Tàu (nay là phường Phước Thắng), chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Bất động sản Đông Dương. Theo Báo Đại biểu Nhân dân (7/2021), khu rộng 25,6 ha, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã duyệt, mật độ xây dựng toàn khu 36,66 % và được cấp giấy phép xây dựng nhà tháng 5/2020. Chủ nhà chủ yếu hoàn thiện, cải tạo bên trong, chi tiết ở bài La Vida Residences và biệt thự L’ Villa.

The Light City, phường Phước Thắng

The Light City là tên thương mại của Khu nhà ở Hải Đăng do Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco) làm chủ đầu tư, ở Phường 12 cũ, nay là phường Phước Thắng. Theo trang dự án của Hodeco, toàn khu rộng 49 ha, gồm 433 biệt thự đơn lập, 490 nhà liên kế và 2.100 căn hộ chung cư thương mại. Giai đoạn 1 rộng hơn 27 ha, khởi công ngày 4/9/2019 (Báo Đấu thầu). Người mua nhận nền đất hay nhà xây sẵn thì cần xem hợp đồng.

Blanca City, phường Rạch Dừa và Phước Thắng

Blanca City là tên thương mại của khu đô thị đường 3/2, dự án của Sun Group do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Vũng Tàu làm chủ đầu tư, thuộc phường Rạch Dừa và phường Phước Thắng, khởi công tháng 5/2025 (SGGP, 10/2025). Quy hoạch 1/500 có quy mô khoảng 96,6 ha cho khoảng 13.000 dân (Đại Đoàn Kết).

Ở phân khu thấp tầng Casa, nhà cao 3–4 tầng nổi, có tầng hầm, được bàn giao thô bên trong và hoàn thiện mặt ngoài (SGGP, 7/2025), nên chủ nhà làm phần hoàn thiện bên trong.

Ecotown Phú Mỹ, phường Phú Mỹ

Khu nhà ở Ecotown Phú Mỹ do Hodeco làm chủ đầu tư, phía nam giáp đường Trường Chinh (đường 81 cũ), nay thuộc phường Phú Mỹ (Báo Đấu thầu, 10/2018). Theo báo cáo thường niên 2023 của Hodeco, dự án rộng 63.380,67 m², gồm 320 nhà liên kế và hai chung cư 9 tầng, 15 tầng. Nhà liên kế được xây thô rồi bàn giao để khách hàng tự hoàn thiện theo hợp đồng (Tin nhanh chứng khoán, 7/2024).

Năm 2023, chủ đầu tư cho biết đang điều chỉnh quy hoạch 1/500 (Báo Đầu tư), nên hãy xin bản mới nhất và hỏi rõ mặt ngoài theo bản vẽ nào.

Golden City, khu vực Long Điền

Golden City được công bố tháng 9/2018, giới thiệu là khu đất chia nền trên Quốc lộ 55, gần vòng xoay ngã 6 Long Điền (Tạp chí Công Thương). Tre Nghệ chưa tìm thấy quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết hay tên chủ đầu tư của khu trong văn bản công khai. Nếu có lô ở đây, hãy kiểm tra mục đích sử dụng đất trên giấy chứng nhận và xin thông tin quy hoạch tại UBND xã nơi có đất.

Khu căn hộ ở Vũng Tàu và Phú Mỹ

Luật Nhà ở 2023 cấm thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực và cấm sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ không đúng thiết kế, kiến trúc (khoản 8 Điều 3). Theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, phần sở hữu riêng phải dùng đúng công năng thiết kế, việc sửa chữa, thay đổi thiết bị theo bản nội quy của tòa nhà và hướng dẫn của đơn vị quản lý vận hành (văn bản hợp nhất Thông tư 05/2024/TT-BXD, Điều 6, 8, 43).

The Sóng Vũng Tàu

The Sóng ở số 28 Thi Sách, nay thuộc phường Vũng Tàu, do Công ty CP Đầu tư & Phát triển Bất động sản An Gia phát triển. An Gia xếp dự án vào loại khách sạn – căn hộ du lịch, tòa 36 tầng, hơn 1.500 sản phẩm, hoàn thành quý 1/2022 (An Gia). Hãy hỏi đơn vị quản lý nội quy áp dụng trước khi làm nội thất.

Vũng Tàu Center Point

Vung Tau Centre Point là tên thương mại của Chung cư A2-1 (trước gọi là Chí Linh Center) trong Khu trung tâm Chí Linh, chủ đầu tư là Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group). Dự án khởi công tháng 3/2022, rộng 7.482 m², 2 tầng hầm, 25 tầng nổi, gồm 540 căn hộ, 29 shophouse và 26 căn duplex (Báo Đầu tư, 6/2024).

OSC Land Vũng Tàu

OSC Land là khu căn hộ cao cấp ở khu vực Vũng Tàu mà OSC Việt Nam (Công ty TNHH MTV Du lịch Dịch vụ Dầu khí Việt Nam) nêu là một trong các dự án đã tham gia đầu tư (Báo Đầu tư, 11/2015). Trước khi cải tạo, hãy xin bản vẽ căn hộ và hỏi ban quản lý về nội quy sửa chữa.

Gateway Vũng Tàu

Vũng Tàu Gateway là chung cư trong Khu trung tâm Chí Linh, phường Tam Thắng, chủ đầu tư là Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC). Tòa nhà có 29 tầng nổi, 1 tầng hầm, 1 tầng kỹ thuật với 1.538 căn hộ (SGGP, 6/2026).

Osimi Phú Mỹ

Osimi Phú Mỹ là tên thương mại của Chung cư Phú Mỹ tại lô H1, Khu đô thị mới Phú Mỹ, nay thuộc phường Phú Mỹ. Năm 2020, tỉnh chấp thuận cho Hodeco đầu tư dự án trên khu đất khoảng 5.990,6 m², 18 tầng nổi, 1 tầng hầm, 624 căn hộ (Báo Đấu thầu, 1/2020). Năm 2024, Sở Xây dựng ghi chủ đầu tư là Công ty CP ANI (VietNamNet).

Khu nghỉ dưỡng ở Chí Linh và Hồ Tràm

Căn hộ du lịch và biệt thự du lịch là hai loại cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch 2017 (Điều 48). Năm 2024, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết một số dự án căn hộ, biệt thự du lịch, nghỉ dưỡng tại TP. Vũng Tàu, Xuyên Mộc, Đất Đỏ có mục tiêu phục vụ du lịch lưu trú và nghỉ dưỡng, không có tính chất để ở (Thời báo Tài chính Việt Nam). Ở các khu dưới đây, việc sửa chữa theo hợp đồng mua bán, hợp đồng vận hành và nội quy của khu.

The Maris Vũng Tàu

The Maris Vũng Tàu do Công ty TNHH Allgreen – Vượng Thành – Trùng Dương (TDG Group) làm chủ đầu tư (Báo Pháp luật Việt Nam), nằm ở bãi biển Chí Linh, Phường 10 cũ, nay là phường Rạch Dừa. Dự án rộng 23 ha, gồm 192 biệt thự biển, ba tháp căn hộ Alaric, Atlantic, Polaris và khách sạn (SGGP, 5/2023). Tháp Alaric bắt đầu bàn giao ngày 17/7/2026 (Tiền Phong).

Ixora Hồ Tràm

Ixora Ho Tram by Fusion nằm trong khu phức hợp The Grand Ho Tram (Hồ Tràm Strip), trước đây thuộc huyện Xuyên Mộc, nay chủ đầu tư ghi địa chỉ xã Hồ Tràm (The Grand Ho Tram). Chủ đầu tư là Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm, thuộc Lodgis Hospitality (Znews, 6/2025). Giai đoạn 1 có 164 căn hộ và 46 biệt thự, ra mắt tháng 8/2023, do Fusion vận hành (Viet Nam News). Giai đoạn 2 rộng hơn 7,6 ha, có hai tháp căn hộ 18 và 19 tầng.

Melia Hồ Tràm

Meliá Ho Tram Beach Resort là giai đoạn 1 trong tổng thể The Hamptons Ho Tram của Tanzanite International, rộng khoảng 17 ha bên bờ biển Hồ Tràm, hoạt động từ năm 2019 và do Meliá Hotels International vận hành. Theo thông cáo tháng 9/2022, khu nghỉ dưỡng có 152 phòng và 83 biệt thự (thông cáo của Meliá).

Hồ sơ quy hoạch của lô đất gồm những gì

Quy hoạch chi tiết là đồ án xác định chức năng và chỉ tiêu sử dụng đất cho từng lô, thể hiện trên bản vẽ tỷ lệ 1/500 (Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, Điều 26). Tài liệu bán hàng chỉ tóm tắt đồ án này.

Quy hoạch chi tiết và quy định quản lý

Hãy xin bản vẽ mới nhất, kể cả các quyết định điều chỉnh, cùng quy định quản lý theo quy hoạch, rồi hỏi đủ mật độ, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi và cốt nền của ô đất mình. Người dân được tiếp cận quy hoạch đã duyệt, công bố và quy định quản lý theo quy hoạch (Điều 55).

Mật độ của cả khu khác mật độ của lô

Con số như “mật độ xây dựng 45 %” trong tài liệu giới thiệu có thể là mật độ gộp của toàn khu, kể cả đường, cây xanh. Mức được xây trên lô là mật độ thuần, bằng diện tích chiếm đất của công trình chính chia cho diện tích lô (QCVN 01:2021/BXD, áp dụng đến hết năm 2026), và do quy hoạch quy định cho từng ô đất.

Thông tin quy hoạch và mốc giới

Cơ quan chuyên môn về quy hoạch phải cung cấp thông tin khi bạn yêu cầu, bằng giải thích trực tiếp hoặc bằng văn bản (Điều 55). Nên xin văn bản có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng, kèm hồ sơ mốc (Điều 52). Nơi hỏi đầu tiên là UBND phường/xã nơi có đất.

Nhà trong khu đô thị có phải xin giấy phép xây dựng không

Tại thời điểm cập nhật (10/2026), câu trả lời phụ thuộc vào hồ sơ dự án và loại việc bạn làm, không phụ thuộc vào số tầng.

Xây mới trên lô thuộc dự án

Luật Xây dựng 2025 miễn giấy phép cho công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt (điểm e khoản 2 Điều 43, áp dụng từ 01/01/2026). Tại họp báo ngày 30/01/2026, đại diện Bộ Xây dựng giải thích nhà ở riêng lẻ thuộc dự án khu đô thị, khu dân cư đã phê duyệt quy hoạch chi tiết được miễn cấp phép (Tuổi Trẻ).

Miễn phép không có nghĩa là xây tùy ý. Cơ quan quản lý vẫn kiểm tra điều kiện miễn, sự phù hợp với quy hoạch và với các thông số chủ yếu của thiết kế trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đã thẩm định (Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Điều 67). Công trình được miễn phép mà xây sai thiết kế được phê duyệt thuộc diện phá dỡ (Luật Xây dựng 2025, Điều 54). Hãy hỏi chủ đầu tư văn bản thẩm định rồi hỏi lại UBND phường/xã.

Cải tạo nhà xây sẵn

Sửa bên trong, hoặc sửa mặt ngoài không giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, được miễn phép nếu không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và vẫn bảo đảm phòng cháy, môi trường, kết nối hạ tầng (điểm h khoản 2 Điều 43). Nâng tầng, đục dầm, mở lỗ sàn hay sửa mặt tiền giáp đường có quản lý kiến trúc thì cần xét cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, và còn phải hợp quy hoạch, thiết kế của dự án.

Khi phải xin phép

Ngưỡng dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² ở điểm g chỉ miễn phép cho nhà nằm ngoài khu vực phát triển đô thị, khu dân cư trong quy hoạch chung và ngoài khu vực có quy chế quản lý kiến trúc, nên đừng dùng để tự kết luận cho lô trong khu đô thị. Hồ sơ xin phép nộp trực tuyến cho UBND phường/xã nơi có đất, thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Điều 54), các bước có trong bài thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở.

Hỏi chủ đầu tư những gì trước khi thiết kế hay hoàn thiện

Nhiều yêu cầu của khu nằm trong hồ sơ dự án và hợp đồng mua bán, không nằm trong giấy chứng nhận. Hãy hỏi bằng văn bản:

• Quy hoạch của khu: bản vẽ quy hoạch chi tiết mới nhất, quyết định điều chỉnh, quy định quản lý.
• Yêu cầu kiến trúc: có bắt buộc theo mẫu nhà, mặt đứng, màu sơn, mái, hàng rào không, phương án có phải gửi chủ đầu tư hay ban quản lý duyệt không.
• Hồ sơ xét miễn phép: văn bản thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án.
• Hạ tầng trước lô: cốt vỉa hè, vị trí đấu nối điện, cấp nước, thoát nước.
• Quy định thi công: giờ làm việc, chỗ tập kết vật tư, xe ra vào, che chắn công trường.
• Với nhà xây sẵn: mức bàn giao, bản vẽ kết cấu và hoàn công để biết vị trí cột, dầm trước khi cải tạo.

Tre Nghệ kiểm tra gì trước khi thiết kế trong một khu đô thị

Theo quy trình Tre Nghệ đang công bố, kiến trúc sư khảo sát thửa đất, xem xét quy hoạch, giao thông, cảnh quan, nắng, gió và điều kiện thi công trước khi lên phương án dựng 3D. Gói thiết kế kiến trúc trải nghiệm có bộ hồ sơ xin phép xây dựng. Với lô hay căn nhà trong khu đô thị, các điểm cần đối chiếu là:

Trong bài tin về các buổi khởi công đăng tháng 6/2026, Tre Nghệ mô tả kỹ sư đo ranh mốc, đối chiếu bản vẽ, kiểm tra cốt cao độ và rà soát tường rào nhà lân cận trước khi đưa máy vào.

Công trình Tre Nghệ ở khu vực lân cận

P’ House, KA’ House và D’ House nằm gần các khu trong bài, không thuộc các khu đó. L’ Villa nằm trong Lavida Residences.

L’ Villa trong Lavida Residences

L’ Villa là biệt thự song lập 3 tầng Tre Nghệ thiết kế cho gia đình anh Lâm, lô 10 × 17,3 m, tổng sàn 432 m², bên ngoài theo phong cách tân cổ điển, bên trong là nội thất hiện đại. Xem thêm ở trang biệt thự L’ Villa trong Lavida Residences.

P’ House ở xã Long Điền

P’ House là nhà vườn 1 tầng kiến trúc sư Tre Nghệ thiết kế cho gia đình anh Phúc ở xã Long Điền, lô 15 × 23,7 m, diện tích xây dựng 217 m². Khối nhà đặt lùi về sau, chừa sân trước rộng, ánh sáng vào sâu trong nhà qua giếng trời. Xem thêm ở trang nhà vườn P’ House.

KA’ House ở Phú Mỹ

KA’ House là nhà vườn 1 tầng Tre Nghệ thiết kế cho chị Kim Anh ở Phú Mỹ, mái ngói chữ A màu đỏ gạch, ô cửa vòm cách điệu. Xem thêm ở trang nhà vườn KA’ House.

D’ House ở Bà Rịa

D’ House là biệt thự phố 3 tầng Tre Nghệ triển khai cho gia đình anh Đức ở Bà Rịa, lô 7 × 20,5 m, có sân trước và lối đi hai bên lát đá tự nhiên. Tầng trệt là phòng khách liên thông bếp, bàn ăn, tầng 2 là phòng ngủ, tầng 3 là sinh hoạt chung, phòng thờ và tum. Xem thêm ở trang biệt thự phố D’ House ở Bà Rịa.

Gửi gì để Tre Nghệ xem lô đất, căn nhà của bạn

Hãy gửi tên khu, số lô, bản chụp giấy chứng nhận, phần hợp đồng mô tả nhà và mức bàn giao, quy định của khu nếu có, cùng nhu cầu sử dụng và ngân sách. Kiến trúc sư sẽ đối chiếu hồ sơ trước khi lên phương án. Gửi qua trang liên hệ của Tre Nghệ hoặc gọi 0942 58 7272 (Thứ Hai – Thứ Bảy, 8:00–17:30).