Tóm tắt nhanh
- Muốn biết lô nhà phố ở khu vực Bình Dương (nay thuộc TP.HCM) được xây bao nhiêu, hãy xin thông tin quy hoạch và chỉ giới của chính lô đó tại UBND phường/xã nơi có đất, vì bảng của QCVN 01:2021/BXD chỉ là mức trần chung.
- Mật độ xây dựng thuần là diện tích chiếm đất của công trình chính chia cho diện tích lô, khác với tổng diện tích sàn, hệ số sử dụng đất (nhà ở riêng lẻ không quá 7 lần) và diện tích tính tiền thi công.
- Theo bảng chung của QCVN 01:2021/BXD, lô 100 m² có mật độ tối đa 90 %, lô 200 m² là 70 %, lô nằm giữa hai mốc được nội suy (ví dụ lô 120 m² khoảng 86 %), nhưng đó chỉ là ví dụ, không phải kết luận cấp phép.
- Theo bảng chung, nhà phố cao dưới 19 m có khoảng lùi tối thiểu 0 m, còn khoảng lùi trước, lùi sau và độ vươn ban công thực tế do quy hoạch, quy chế áp cho từng khu vực quy định.
Nội dung bài viết26 mục
Mật độ xây dựng nhà phố Bình Dương được bao nhiêu phần trăm, phải lùi bao nhiêu mét? Muốn biết đúng cho lô của mình, hãy xin thông tin quy hoạch và chỉ giới của chính lô đó rồi mới đối chiếu với bảng của QCVN 01:2021/BXD, vì bảng này chỉ là mức trần chung. Chỉ tiêu áp cho lô sau cùng được ghi trong giấy phép xây dựng. Hướng dẫn này dành cho chủ đất ở khu vực Bình Dương trước đây (nay thuộc TP.HCM) cần kiểm tra lô trước khi ký hợp đồng thiết kế.
Phân biệt diện tích đất, mật độ và tổng sàn
Ba con số hay bị gộp làm một: phần đất ngôi nhà phủ lên, tổng sàn các tầng và diện tích tính tiền thi công.
Diện tích chiếm đất và mật độ
Diện tích chiếm đất là phần ngôi nhà phủ lên mặt đất khi nhìn từ trên xuống. Mật độ xây dựng thuần bằng diện tích chiếm đất của công trình chính chia cho diện tích lô. Theo QCVN 01:2021/BXD (áp dụng đến hết năm 2026), bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, tiểu cảnh trang trí, bể bơi, lối lên xuống không tính vào mật độ.
Từ 01/01/2027, QCVN 01:2026/BXD tính mật độ trên mọi công trình xây dựng trong lô và chỉ loại trừ công trình phụ trợ dạng mở như bãi đỗ xe, bể bơi, sân thể thao ngoài trời. Mật độ gộp thì tính trên cả khu, gồm cả đường, cây xanh. Vì vậy con số “mật độ xây dựng” trong tài liệu giới thiệu một khu đô thị thường là chỉ tiêu toàn khu, không phải mật độ được xây trên từng lô.
Hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất bằng tổng diện tích sàn (tính cả tầng hầm, trừ sàn kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, lánh nạn, đỗ xe) chia cho diện tích lô. Với nhà ở riêng lẻ, hệ số này không quá 7 lần. Ví dụ lô 120 m² được tối đa 840 m² sàn tính hệ số.
Số tầng và tổng diện tích sàn
Tổng diện tích sàn là tổng sàn mọi tầng, kể cả tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tum (Thông tư 34/2026/TT-BXD). Tầng nào được đếm vào số tầng thì có điều kiện riêng, xem tầng lửng được tính vào tổng sàn và số tầng thế nào. Diện tích tính tiền thi công lại cộng móng, mái, hầm, sân thượng theo hệ số trong báo giá của từng công trình, xem cách tính chi phí xây nhà và diện tích tính giá.
Thu thập hồ sơ về mật độ xây dựng nhà phố Bình Dương cho lô đất
Ở khu hiện hữu, mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất của từng lô do quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị xác định. Khi cấp phép, nhà ở riêng lẻ được xét theo quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc mặt bằng tổng thể đã được chấp thuận (Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Giấy phép ghi lại chỉ giới, số tầng, chiều cao và, nếu có, mật độ, khoảng lùi của lô.
Từ 01/7/2025, khu vực Bình Dương trước đây thuộc TP.HCM và chính quyền còn hai cấp, nên nơi hỏi đầu tiên là UBND phường/xã nơi có đất. Hãy xác định đúng phường theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15: phường Thủ Dầu Một hiện nay chỉ là một phần Thủ Dầu Một cũ.
Thông tin quy hoạch
Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, cơ quan chuyên môn về quy hoạch phải cung cấp thông tin khi người dân yêu cầu, bằng giải thích trực tiếp hoặc văn bản. Nên xin văn bản và hỏi đủ chức năng sử dụng đất, mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất, chỉ giới, cốt xây dựng. Ứng dụng Thông tin quy hoạch TP.HCM chỉ để tham khảo, không có giá trị pháp lý cho thủ tục, và phần giới thiệu của ứng dụng vẫn mô tả phạm vi 24 quận, huyện cũ.
Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
Chỉ giới đường đỏ phân định phần đất được xây công trình với phần đất dành cho đường, hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng. Chỉ giới xây dựng là giới hạn được xây công trình chính trên thửa đất. Khoảng lùi là khoảng giữa hai chỉ giới này, bằng 0 khi chúng trùng nhau. Mốc chỉ giới, cốt xây dựng được cắm theo quy hoạch chi tiết và hồ sơ mốc được cung cấp khi có yêu cầu. Hãy đối chiếu với ranh đất trên giấy chứng nhận trước khi đo vẽ.
Ảnh 1 trên 2
Quy chế kiến trúc và quy hoạch chi tiết của khu
Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM (Quyết định 56/2021/QĐ-UBND) có số liệu cụ thể cho nhà liên kế, nhưng đây là quy chế của địa bàn TP.HCM trước sáp nhập. Tại thời điểm cập nhật (10/2026), quy chế quản lý kiến trúc mới của TP.HCM, dùng chung cho cả khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây, vẫn đang được xây dựng. Dự thảo được đăng trên trang Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM (qhkt.hochiminhcity.gov.vn), và đến ngày 11/10/2026 chưa thấy văn bản ban hành trên Công báo TP.HCM.
Vì vậy, với lô ở khu vực Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, hãy hỏi UBND phường/xã nơi có đất xem quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc nào đang áp cho lô (kể cả quy chế mới, nếu đã ban hành), rồi lấy chỉ tiêu theo văn bản thông tin quy hoạch được cung cấp. Lô trong khu đô thị có quy hoạch chi tiết 1/500 thì xem chỉ tiêu trong quy hoạch đó trước tiên.
Hồ sơ, nơi nộp và thời hạn của bước xin phép có trong bài thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở hiện hành.
Đọc bảng mật độ và nội suy khi được áp dụng
Bảng 2.8 của QCVN 01:2021/BXD cho mật độ xây dựng thuần tối đa của lô nhà ở riêng lẻ. QCVN 01:2026/BXD, hiệu lực từ 01/01/2027, giữ nguyên các mốc này. Quy hoạch chi tiết hoặc quy chế khu vực có thể quy định thấp hơn.
Diện tích lô (m²/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Mật độ xây dựng tối đa | 100 % | 90 % | 70 % | 60 % | 50 % | 40 % |
Đúng loại nhà, đúng loại mật độ
Bảng chỉ áp cho từng lô nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề, nhà độc lập), không phải mật độ gộp của cả khu. Ở khu dân cư hiện hữu thuộc diện áp dụng riêng (mục 2.7 của quy chuẩn), lô từ 100 m² trở xuống, nhà cao không quá 25 m được xây đến 100 % nhưng vẫn phải đủ khoảng lùi, khoảng cách. Riêng hai bên đường mới hoặc đường cải tạo mở rộng từ cấp khu vực trở lên vẫn theo bảng trên. Quy định địa phương có thể chặt hơn: quy chế kiến trúc TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập) chỉ cho 100 % với lô nhà liên kế dưới 50 m².
Lô nằm giữa hai mốc diện tích
QCVN 01:2021/BXD cho phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất nhưng không ghi công thức. Nếu nội suy mật độ xây dựng theo đường thẳng (như công thức trong Phụ lục 18 của quy chế TP.HCM), lô 120 m² có mức tối đa: 90 − (90 − 70) × (120 − 100) / (200 − 100) = 86 %, tức khoảng 103,2 m² chiếm đất.
Lô ví dụ | Mật độ tối đa (bảng chung) | Chiếm đất tối đa | Ghi chú |
|---|---|---|---|
80 m² | 100 % | 80 m² | Quy chế TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập): 94 %, cần tính lại theo văn bản |
100 m² | 90 % | 90 m² | Khu hiện hữu đủ điều kiện: đến 100 % |
120 m² | 86 % | ≈ 103,2 m² | Nội suy |
150 m² | 80 % | 120 m² | Nội suy |
Các số trên là ví dụ, chưa trừ khoảng lùi, không phải kết luận cấp phép. Từ 01/01/2027, QCVN 01:2026/BXD không đặt câu cho phép nội suy dưới bảng nhà ở riêng lẻ, nên hãy hỏi cơ quan quản lý cách tính cho lô giữa hai mốc.
Kiểm tra khoảng lùi, ban công và chiều cao
Khoảng lùi nhà phố, ban công và chiều cao quyết định khối nhà nằm ở đâu, cao bao nhiêu, và không có một con số chung cho mọi lô.
Theo tuyến đường
Ở khu phát triển mới, nhà giáp đường từ cấp khu vực trở lên lùi theo quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị nhưng không ít hơn Bảng 2.7 của QCVN 01:2021/BXD (bản 2026 giữ nguyên):
Bề rộng đường | Nhà cao dưới 19 m | 19 – dưới 22 m | 22 – dưới 28 m | Từ 28 m |
|---|---|---|---|---|
Dưới 19 m | 0 m | 3 m | 4 m | 6 m |
19 – dưới 22 m | 0 m | 0 m | 3 m | 6 m |
Từ 22 m | 0 m | 0 m | 0 m | 6 m |
Nhà cao dưới 19 m có khoảng lùi tối thiểu 0 m theo bảng chung, nhưng quy hoạch, quy chế của tuyến vẫn có thể buộc lùi. Đừng suy khoảng lùi chỉ từ bề rộng lộ giới. Ở góc phố, nhà phố lô góc phải kiểm tra cả hai chỉ giới.
Theo khu vực
Ở khu hiện hữu không đáp ứng được bảng trên, khoảng lùi do quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị xác định nhưng phải thống nhất trên tuyến, đoạn phố. Lùi sau hay lùi tầng trệt trên trục thương mại, nếu có, cũng nằm trong quy hoạch, quy chế khu vực. Cột TP.HCM ở bảng dưới chỉ là ví dụ của địa bàn trước sáp nhập, chưa có căn cứ để áp cho khu vực Bình Dương trước đây.
Ban công, chiều cao và yêu cầu riêng
Cả QCVN 01:2021/BXD lẫn bản 2026 không có bảng độ vươn ban công, chỉ đặt nguyên tắc:
- Khi có khoảng lùi, không bộ phận nào được vượt chỉ giới đường đỏ.
- Khi nhà sát chỉ giới đường đỏ, phần nhô ra không được cản trở giao thông, gây mất an toàn cho người đi bộ.
- Phần nhô ra cũng không được ảnh hưởng xấu đến sinh hoạt của nhà bên cạnh.
Chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch tới điểm cao nhất, kể cả tum, mái dốc. Số tầng và chiều cao tối đa được ghi trong giấy phép.
Hạng mục | QCVN 01:2021/BXD | Ví dụ quy chế TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập), khu nhà ở hiện trạng | Lô của bạn |
|---|---|---|---|
Khoảng lùi trước | Nhà cao dưới 19 m: tối thiểu 0 m | Trục thương mại – dịch vụ: lùi tầng trệt tối thiểu 3 m khi quy hoạch chưa quy định | Theo chỉ giới xây dựng |
Khoảng lùi sau | Theo quy hoạch chi tiết | Lô trên 50 m²: sâu từ 16 m lùi tối thiểu 2 m, sâu 9 – dưới 16 m lùi tối thiểu 1 m | Theo quy hoạch, quy chế |
Ban công | Chỉ nêu nguyên tắc | Vươn tối đa từ 0 m (lộ giới dưới 7 m) đến 1,4 m (từ 20 m), nhỏ hơn vỉa hè ít nhất 1 m | Theo quy chế khu vực |
Chuyển phần đất chừa thành công năng hữu ích
Phần đất không được xây vẫn là không gian sống của nhà. Nếu lợp kín, quây tường thành phòng, phần đó tính vào diện tích chiếm đất và dễ vượt mật độ hoặc chỉ giới xây dựng được phép.
Sân
Ở dự án D’ House tại Vũng Tàu (lô 4,9 × 20,2 m), sân trước lát gạch đủ đậu ô tô và xe máy, hai bên có bồn cây, chậu cảnh. Sân để xe ngoài trời không tính vào mật độ, nhưng làm thành gara kín có mái, có tường thì phần đó tính vào diện tích chiếm đất.
Cây xanh
Bồn cây, tiểu cảnh ở sân trước tạo mảng xanh cho mặt tiền, cây ở sân sau cho phòng phía sau nhìn ra khoảng xanh thay vì tường nhà bên. Khi đặt bồn cây, tránh chắn lối vào, cửa lấy sáng và đường thoát nước.
Thông gió
Ở nhà phố K’ House tại TP.HCM (lô 5 × 17 m), kiến trúc sư Tre Nghệ dùng khoảng lùi và giếng trời để đưa ánh sáng, gió tự nhiên vào sâu bên trong. Cách bố trí sân, giếng trời cho lô 100 m² có trong phương án mặt bằng nhà phố 5x20 m, 3 tầng.
Ảnh 1 trên 2
Phần đất chừa | Nên dùng | Tránh | Tính vào mật độ? |
|---|---|---|---|
Sân trước | Đậu xe, lối vào, bồn cây | Lợp kín thành gara | Không, nếu để ngoài trời |
Sân sau, khoảng lùi sau | Lấy sáng, gió cho phòng phía sau | Xây kín làm kho | Không, nếu để trống |
Ô văng, mái đón | Che mưa nắng cửa chính | Vươn quá chỉ giới đường đỏ | Không, nếu không cản lưu thông, không kết hợp công năng khác |
Bảng trên áp dụng cho lô nhà phố liền kề có khoảng lùi trước, sau, căn cứ QCVN 01:2021/BXD. Quy hoạch, quy chế của lô có thể quy định khác.
Checklist trước khi ký hợp đồng thiết kế
Điền các mục dưới đây cùng kiến trúc sư trước khi ký. Số liệu thiết kế phải lấy từ hồ sơ của chính lô, vì các ví dụ trong bài không phải kết luận cấp phép.
Hồ sơ xác nhận
Có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản thông tin quy hoạch (không chỉ ảnh chụp ứng dụng tra cứu), hồ sơ mốc chỉ giới, quy chế kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu nếu có, và kích thước lô đo thực tế nếu đất méo. Lô góc cần chỉ giới của cả hai mặt đường.
Giới hạn
Chỉ tiêu | Số của lô | Lấy từ |
|---|---|---|
Mật độ, diện tích chiếm đất tối đa | … % · … m² | Thông tin quy hoạch, giấy phép |
Hệ số sử dụng đất | … lần | Thông tin quy hoạch |
Tầng cao, chiều cao tối đa | … tầng · … m | Quy hoạch, giấy phép |
Khoảng lùi trước, sau và ban công | … m | Chỉ giới, quy chế khu vực |
Cốt xây dựng | … | Hồ sơ mốc, giấy phép |
Những điểm cần xác nhận thêm
- Quy hoạch chưa thực hiện: lô trong khu có quy hoạch đã duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất thuộc diện giấy phép xây dựng có thời hạn (Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Điều 44). Hãy hỏi rõ quy mô được phép trước khi thiết kế.
- Miễn phép: tại thời điểm cập nhật (10/2026), chỉ khi nhà dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² và nằm ngoài các khu vực phát triển đô thị, khu dân cư, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung, khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Hãy hỏi UBND phường/xã nơi có đất.
- Mốc 01/01/2027: QCVN 01:2026/BXD thay bản 2021, nên cần hỏi lại cách tính mật độ cho lô giữa hai mốc.
- Quy chế mới: quy chế kiến trúc chung của TP.HCM khi ban hành có thể đổi khoảng lùi, ban công.
Kiến trúc sư khảo sát lô trước khi lên phương án
Ở Tre Nghệ, kiến trúc sư khảo sát thực tế thửa đất trước khi lên phương án, và các gói thiết kế kiến trúc có bộ hồ sơ xin phép xây dựng. Xem cách Tre Nghệ khảo sát và lập phương án thiết kế cho lô đất. Hãy gửi kích thước đất, nhu cầu sử dụng và ngân sách để trao đổi phương án với Tre Nghệ, hoặc ghé Experience Zone tại P. Thủ Dầu Một, TP.HCM để trao đổi trực tiếp cùng kiến trúc sư. Bạn cũng có thể gọi hotline 0942 58 7272.
Tài liệu tham khảo
Xem chi tiết 3 nguồn tham khảoẨn bớt
- Bộ Xây dựng. QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, áp dụng đến hết 31/12/2026). Công báo Chính phủ, 2021. Link: congbao.chinhphu.vn
- Quốc hội. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15. Công báo Chính phủ, 2024. Link: congbao.chinhphu.vn
- UBND Thành phố Hồ Chí Minh. Quyết định 56/2021/QĐ-UBND ban hành Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh (Phụ lục 18: nhà liên kế khu nhà ở hiện trạng). Công báo TP.HCM, 2021. Link: congbao.hochiminhcity.gov.vn
Câu hỏi thường gặp
Đất 100 m² có được xây kín 100 % không?
Không mặc định được. Theo bảng chung của QCVN 01:2021/BXD, lô nhà ở 100 m² có mật độ xây dựng tối đa 90 %. Chỉ ở khu dân cư hiện hữu thuộc diện áp dụng, lô từ 100 m² trở xuống và nhà cao không quá 25 m mới được xây đến 100 %, và vẫn phải bảo đảm khoảng lùi. Quy hoạch, quy chế của khu vực có thể chặt hơn, ví dụ quy chế kiến trúc TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập) chỉ cho 100 % với lô nhà liên kế dưới 50 m² ở khu nhà ở hiện trạng.
Khoảng lùi có được tính vào diện tích xây dựng không?
Không. Khoảng lùi là phần đất giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, nơi không được xây công trình chính, nên không nằm trong diện tích chiếm đất dùng để tính mật độ. Khi để ngoài trời làm sân để xe, bồn cây hay tiểu cảnh, phần này cũng không tính vào mật độ theo QCVN 01:2021/BXD. Chi phí làm sân, cổng, tường rào trên phần đất này tính theo báo giá của từng công trình.
Cách tính mật độ xây dựng nhà phố như thế nào?
Lấy diện tích chiếm đất của công trình chính chia cho diện tích lô rồi đổi ra phần trăm. Ví dụ lô 150 m², phần nhà phủ 120 m² thì mật độ là 120 / 150 = 80 %, đúng bằng mức tối đa nội suy từ bảng chung của QCVN 01:2021/BXD cho lô này. Bãi (sân) đỗ xe, tiểu cảnh trang trí, bể bơi không tính vào mật độ theo quy chuẩn này, còn mức được phép phải lấy từ quy hoạch của chính lô đó.
Lưu ý: Thông tin pháp lý trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm bài được đăng hoặc sửa lần cuối (10/11/2026). Quy định có thể thay đổi: hãy đối chiếu văn bản hiện hành hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi làm hồ sơ.
