Tóm tắt nhanh
- Chi phí xây nhà được tính bằng diện tích tính giá (diện tích từng phần nhân hệ số ghi trong báo giá) nhân đơn giá của đúng gói, cộng các khoản ngoài gói, thuế và dự phòng theo rủi ro.
- Diện tích đất, tổng diện tích sàn và diện tích tính giá là ba con số khác nhau: với nhà ví dụ 1 trệt, 2 lầu và tum trên lô 100 m², tổng diện tích sàn là 260 m² còn diện tích tính giá là 350 m².
- Hệ số móng, mái, ban công, sân, hầm là quy ước giữa gia chủ và nhà thầu, ghi trong báo giá và hợp đồng, không phải quy định của Nhà nước.
- Đơn giá thi công phần thô trọn gói của Tre Nghệ là 4.650.000 đ/m², áp dụng từ 10/03/2026, chưa gồm thuế GTGT (8 % đến hết 31/12/2026), vật tư hoàn thiện, cọc hay gia cố nền.
- Dự phòng nên tính theo rủi ro cụ thể của lô đất và độ chi tiết của hồ sơ, không áp một tỷ lệ phần trăm chung cho mọi nhà.
Nội dung bài viết33 mục
Cách tính chi phí xây nhà thế nào cho sát thực tế? Hãy lấy diện tích tính giá (diện tích từng phần của ngôi nhà sau khi nhân hệ số ghi trong báo giá) nhân với đơn giá của đúng gói, rồi cộng các khoản ngoài gói, thuế và dự phòng theo rủi ro. Diện tích đất hay tổng diện tích sàn đều không phải con số để nhân với đơn giá. Cách tính dưới đây dành cho gia chủ đang lập ngân sách hoặc so báo giá. Nếu mới bắt đầu, hãy xem thêm checklist xây nhà lần đầu.
Phân biệt ba loại diện tích: đất, sàn và diện tích tính giá
Chữ “diện tích xây dựng” trên báo giá hay trang dự án có thể chỉ những con số khác nhau, nên cần hỏi rõ con số trên giấy là loại nào. Các mục dưới dùng chung một nhà phố giả định: lô 5 × 20 m, nhà 1 trệt, 2 lầu, sân thượng có tum thang, chừa sân trước 4 m.
Diện tích đất
Đây là diện tích lô, thường ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 5 × 20 = 100 m². Con số này cùng mật độ xây dựng theo quy hoạch quyết định nhà được chiếm bao nhiêu mặt đất.
Diện tích sàn và diện tích sử dụng
Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, tổng diện tích sàn gồm sàn của mọi tầng, kể cả hầm, lửng, tum. Sàn mỗi tầng tính cả tường bao (đo phủ bì), ban công, lô gia, cầu thang. Nhà ví dụ có ba sàn 80 m² và tum 20 m², tổng diện tích sàn 260 m². Diện tích sử dụng (thông thủy) chỉ tính lòng trong tường nên nhỏ hơn diện tích phủ bì. Xem thêm cách đo và tính mét vuông sàn từng tầng.
Diện tích tính giá
Diện tích tính giá, còn gọi là diện tích quy đổi, là tổng các phần móng, tầng, sân thượng, mái, sân sau khi nhân hệ số. Đây là con số nhân với đơn giá thi công. Nhà giả định có diện tích tính giá 350 m², gấp 3,5 lần diện tích đất.
Đọc hệ số móng, mái và các phần phụ
Hệ số là quy ước giữa gia chủ và nhà thầu, ghi trong báo giá và hợp đồng, không phải mức do văn bản pháp luật quy định. Vì vậy cùng một đơn giá vẫn có thể ra tổng tiền khác nhau. Bảng dưới là hệ số ví dụ để tham khảo, còn hệ số thực tế của từng công trình theo báo giá và hợp đồng.
Phần nhà | Tính trên | Hệ số ví dụ |
|---|---|---|
Móng | Sàn tầng trệt | 30–70 % tùy loại móng |
Tầng trệt, lầu, lửng đổ bê tông | Sàn từng tầng, đo phủ bì | 100 % (lửng thép, tấm nhẹ có thể thấp hơn) |
Mái | Phần mái | Bê tông cốt thép 50 %, ngói trên vì kèo 30–40 % |
Ban công, lô gia | Phần ban công | Có mái che và lô gia 100 %, không mái 50–70 % |
Sân thượng | Phần sân thượng | Không mái 30–50 %, mái che nhẹ 70–80 %, mái bê tông toàn bộ 100 % |
Sân, ô thông tầng | Phần sân, ô trống | 30–70 % |
Tầng hầm | Sàn hầm | 150–200 % |
Móng
Hệ số móng cao hay thấp tùy loại móng mà kỹ sư kết cấu chọn theo tải trọng và địa chất. Đơn giá phần thô của Tre Nghệ không gồm gia cố nền bằng cọc bê tông, móng đá hay đất đôn nền. Phần này được báo giá riêng sau khảo sát.
Mái
Tỷ trọng của mái trong tổng diện tích tính giá đổi theo số tầng và loại mái, nên không có tỷ lệ chung cho mọi nhà. Trong đơn giá phần thô, mái làm theo yêu cầu của chủ đầu tư, vì vậy loại mái cần chốt trong bản vẽ trước khi báo giá.
Ban công
Ban công có mái che phía trên và lô gia (ban công lõm vào trong nhà) thường tính như một tầng, còn ban công không mái tính thấp hơn.
Sân và sân thượng
Sân thượng được che càng kín, hệ số càng cao. Tum thang, phòng kỹ thuật, chỗ đặt bồn nước nên thành dòng riêng. Sân dưới đất chỉ được tính khi việc làm sân nằm trong phạm vi báo giá.
Tầng hầm
Đơn giá phần thô của Tre Nghệ chưa tính nhà có tầng hầm, nên phần hầm được báo giá riêng sau khảo sát. Để hình dung mức chênh: theo suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng công bố tại Quyết định 425/QĐ-BXD (mặt bằng giá quý IV/2025), nhà 2–3 tầng khung bê tông cốt thép có 1 tầng hầm là 10,334 triệu đ/m² sàn, cao hơn khoảng 23,5 % so với 8,370 triệu khi không có hầm, chưa kể hầm còn cộng thêm diện tích sàn. Đây là số bình quân cả nước, đã gồm hoàn thiện cơ bản và thuế GTGT 10 %, nên không so trực tiếp với đơn giá phần thô.
Tính tổng diện tích quy đổi: ví dụ có thể tự kiểm tra
Ví dụ dưới đây lấy một giá trị trong mỗi khoảng hệ số ở bảng trên để bạn tự tính lại từng dòng.
Diện tích từng phần
Ba sàn trệt, lầu 1, lầu 2 đo phủ bì, mỗi sàn 5 × 16 = 80 m². Tum thang 5 × 4 = 20 m², nên phần sân thượng không mái còn 80 − 20 = 60 m². Mái bê tông trên tum 20 m², sân trước 5 × 4 = 20 m².
Hệ số
Móng tính 50 % sàn trệt. Các tầng tính 100 %, tum tính như một tầng. Sân thượng không mái, mái bê tông và sân trước cùng tính 50 %.
Cộng tổng
Phần | Diện tích (m²) | Hệ số | Quy đổi (m²) |
|---|---|---|---|
Móng (theo sàn trệt) | 80 | 50 % | 40 |
Tầng trệt | 80 | 100 % | 80 |
Lầu 1 | 80 | 100 % | 80 |
Lầu 2 | 80 | 100 % | 80 |
Tum thang | 20 | 100 % | 20 |
Sân thượng không mái | 60 | 50 % | 30 |
Mái bê tông trên tum | 20 | 50 % | 10 |
Sân trước | 20 | 50 % | 10 |
Tổng diện tích tính giá | 350 |
Chi phí phần thô theo đơn giá: 350 m² × 4.650.000 đ/m² = 1.627.500.000 đ, chưa gồm vật tư hoàn thiện, cọc hay gia cố nền, khoản ngoài gói, dự phòng và thuế GTGT. Với thuế GTGT 8 % (mức giảm áp dụng đến hết 31/12/2026), thuế là 130.200.000 đ, cộng thành 1.757.700.000 đ.
Hệ số ảnh hưởng đáng kể: chỉ đổi hệ số móng từ 30 % lên 70 % đã chênh 32 m², tức 148.800.000 đ. Muốn giảm ngân sách, cách trực tiếp là giảm chính diện tích tính giá (bớt phòng, bớt sàn) hoặc chia phần hoàn thiện, nội thất theo giai đoạn. Với lô lớn hơn, xem ví dụ dự toán nhà phố 3 tầng trên đất 120 m².
Cách tính chi phí xây nhà theo đúng phạm vi gói
Nhân với đơn giá mà không biết gói gồm gì thì rất dễ cộng một khoản hai lần hoặc bỏ sót. Bảng dưới tóm tắt phạm vi đơn giá thi công phần thô 4.650.000 đ/m² áp dụng từ 10/03/2026 của Tre Nghệ. Đơn giá này chưa gồm thuế GTGT.
Nhóm | Có trong đơn giá | Chưa gồm |
|---|---|---|
Phần thô | Vật tư và nhân công: móng, bể tự hoại, hố ga, khung bê tông cốt thép, cầu thang, xây tô tường, ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước âm, mái theo yêu cầu của chủ nhà | Cọc bê tông, móng đá, đất đôn nền |
Hoàn thiện | Nhân công cán nền, lát, ốp, sơn, lắp thiết bị vệ sinh, ổ cắm, công tắc, bóng đèn | Vật tư hoàn thiện |
Thiết bị, hệ thống | Không có trong danh mục | Mạng LAN văn phòng, dây tiếp địa, ống đồng máy lạnh, điện 3 pha, cùng máy lạnh, máy nước nóng, máy bơm |
Nội thất | Không có trong danh mục | Đồ rời và đồ đóng |
Phần thô
Cùng một đơn giá phần thô nhưng khác chủng loại vật tư là khác chất lượng. Vì vậy, thép, gạch, xi măng, dây điện, ống nước cần được ghi chủng loại trong bảng vật tư của hợp đồng.
Hoàn thiện
Gạch, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện được báo giá theo gói vật tư và bản vẽ, nên chỉ chốt được khi bạn đã chọn chủng loại. Khi so với nơi tách riêng vật tư và nhân công, đừng cộng nhân công hoàn thiện thêm lần nữa.
Thiết bị
Các hệ thống và thiết bị ở cột “Chưa gồm” nên được tách thành dòng riêng ngay từ báo giá đầu tiên. Những hệ đi âm như ống đồng máy lạnh cần được chốt trước khi xây tô.
Nội thất
Tủ, giường, sofa, rèm cũng được báo giá theo gói vật tư và bản vẽ. Đừng nhầm phí thiết kế nội thất (tiền bản vẽ, tính theo m² sàn sử dụng) với tiền làm nội thất (đồ đạc và thi công).
Cộng chi phí ngoài gói và dự phòng theo rủi ro
Ngoài phần trong gói, ngân sách còn các khoản dưới đây. Mỗi khoản nên có số riêng thay vì gộp vào một tỷ lệ phần trăm chung.
Khảo sát và thiết kế
Nên đo ranh mốc và khảo sát địa chất khi cần trước khi chốt ngân sách: theo ghi chú trong Quyết định 425/QĐ-BXD, tỷ trọng chi phí phần móng trong suất vốn nhà ở riêng lẻ là 15–30 %. Kết quả khảo sát giúp chọn đúng loại móng và biết có cần cọc, gia cố hay không.
Phí thiết kế của Tre Nghệ là 280.000 đ/m² (kiến trúc và nội thất), 190.000 đ/m² (kiến trúc) và 190.000 đ/m² (nội thất), tính trên diện tích sàn sử dụng chứ không trên diện tích tính giá, chưa gồm thuế GTGT. Với nhà ví dụ, tạm tính trên 260 m² sàn thì gói đầu là 72.800.000 đ. Diện tích tính phí thực tế ghi trong hợp đồng thiết kế.
Thủ tục
Các khoản sau không nằm trong đơn giá phần thô nên dễ bị quên: lệ phí cấp phép nếu nhà thuộc diện phải xin phép (theo mức thu tại nơi có đất), hoàn công, đấu nối điện nước và lệ phí trước bạ nhà 0,5 % khi đăng ký quyền sở hữu (Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Điều kiện thi công
Đơn giá phần thô chưa tính nhà trong hẻm nhỏ, nền đất yếu phải ép cọc sâu hoặc có tầng hầm. Suất vốn của Bộ Xây dựng cũng phải điều chỉnh khi gặp địa chất khác thường, phải san lấp, tôn nền hay công trình xa trung tâm. Các trường hợp này được báo giá riêng sau khảo sát.
Thay đổi trong lúc xây
Đổi thiết kế, nâng cấp vật tư hay thêm hạng mục là thay đổi phạm vi, nên giá có thể được điều chỉnh kể cả với hợp đồng trọn gói. Trước khi làm phần thay đổi, hai bên nên thống nhất đơn giá bằng văn bản.
Dự phòng theo rủi ro
Với dự án dùng vốn nhà nước hoặc PPP, Thông tư 36/2026/TT-BXD giới hạn dự phòng khối lượng phát sinh ở mức không quá 15 % (sơ bộ tổng mức đầu tư), 10 % (tổng mức đầu tư) và 5 % (dự toán lập từ thiết kế triển khai), còn trượt giá tính riêng theo thời gian thi công. Nhà ở tư nhân chỉ tham khảo các mức này (Nghị định 206/2026/NĐ-CP), nhưng nguyên tắc vẫn đúng: hồ sơ càng chi tiết, địa chất càng rõ thì dự phòng càng nhỏ.
Rủi ro | Khi nào cần tính | Cách đưa vào ngân sách | Căn cứ |
|---|---|---|---|
Nền móng | Chưa khảo sát địa chất, hoặc đất ao hồ, vùng trũng phải tôn nền | Dự trù riêng cho cọc, gia cố đến khi có báo giá | QĐ 425/QĐ-BXD và phạm vi đơn giá Tre Nghệ |
Khối lượng phát sinh | Mới có phương án sơ bộ | Dự phòng lớn, giảm dần khi có hồ sơ triển khai | TT 36/2026/TT-BXD |
Biến động giá | Thi công kéo dài | Theo thời gian thi công và điều khoản giá | TT 36/2026/TT-BXD |
Điều kiện thi công | Hẻm nhỏ, tầng hầm | Báo giá riêng sau khảo sát | Điều kiện áp dụng đơn giá của Tre Nghệ |
Thay đổi của gia chủ | Chưa chốt vật tư, nội thất | Khoản do gia chủ tự quyết | Không văn bản nào quy định |
Nhà có sân vườn, hồ bơi hay hệ kỹ thuật riêng cần thêm nhiều dòng. Xem thêm dự toán biệt thự 2 tầng tính đủ sân vườn và hệ kỹ thuật.
Checklist yêu cầu báo giá dễ so sánh
Muốn so báo giá, mọi nơi phải báo trên cùng một đầu bài: cùng bản vẽ (hoặc cùng kích thước đất, số tầng), cùng bảng diện tích, cùng danh mục vật tư. Cách đặt các báo giá cạnh nhau có trong bài so sánh báo giá xây nhà trọn gói theo cùng phạm vi.
Ngày giá
Báo giá cần ghi ngày áp dụng đơn giá và thời hạn hiệu lực, như đơn giá phần thô của Tre Nghệ ghi “áp dụng từ 10/03/2026”. Khi đọc báo giá xây nhà trọn gói khu vực Bình Dương (tỉnh cũ, nay thuộc TP.HCM) hay bảng giá nơi khác, hãy tìm ngày áp dụng của từng dòng.
Vật tư
Mỗi hạng mục cần chủng loại, thương hiệu hoặc mã sản phẩm. Ví dụ, bảng mô phỏng vật tư phần thô của Tre Nghệ ghi rõ thép Việt – Nhật, gạch Tuynel Đồng Nai, xi măng Hà Tiên PCB40. Chủng loại thực tế theo bảng vật tư trong hợp đồng.
Thuế
Báo giá cần tách giá trước thuế, thuế suất và giá sau thuế. Thuế suất GTGT theo Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 đang được giảm còn 8 % cho hàng hóa, dịch vụ không thuộc nhóm loại trừ, từ 01/7/2025 đến hết 31/12/2026, theo Nghị quyết 204/2025/QH15. Đơn giá 4.650.000 đ/m² của Tre Nghệ chưa gồm thuế. Với thuế GTGT 8 %, giá sau thuế là 5.022.000 đ/m², còn hóa đơn từ năm 2027 tính theo thuế suất lúc đó.
Loại trừ
Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, các bên thỏa thuận trong hợp đồng những khoản chi phí, kể cả dự phòng, và các loại thuế, phí đã tính hay chưa tính trong giá. Giá trọn gói chỉ thay đổi khi có bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi hoặc trường hợp khác các bên đã thỏa thuận. Vì vậy, hãy đề nghị mọi báo giá ghi đủ các mục sau.
Mục | Nơi báo giá cần ghi rõ |
|---|---|
Diện tích | Diện tích từng phần, hệ số, đo phủ bì hay thông thủy |
Phạm vi | Hạng mục trong gói, chỉ nhân công hay cả vật tư |
Vật tư | Chủng loại, thương hiệu, mã sản phẩm |
Ngày giá | Ngày áp dụng, thời hạn hiệu lực |
Thuế | Giá trước và sau thuế GTGT, thuế suất |
Loại trừ | Cọc, gia cố nền, mạng LAN, tiếp địa, vật tư hoàn thiện, nội thất… |
Giá thay đổi | Trường hợp được điều chỉnh, cách tính phần phát sinh |
Dự phòng | Đã có dự phòng chưa, cho rủi ro nào |
Khi muốn Tre Nghệ tính chi phí cho ngôi nhà của bạn
Hãy chuẩn bị kích thước lô đất, số tầng, số phòng, nhu cầu riêng như kinh doanh tầng trệt hay tầng hầm, cùng mức ngân sách dự kiến, rồi gửi qua trang liên hệ để trao đổi phương án với Tre Nghệ. Khi đã có hồ sơ chi tiết, báo giá được lập theo diện tích và bản vẽ của chính công trình.
Tài liệu tham khảo
Xem chi tiết 3 nguồn tham khảoẨn bớt
- Bộ Xây dựng. Thông tư 36/2026/TT-BXD (Phụ lục I, Phụ lục II: chi phí dự phòng). cemia.gov.vn, 2026. Link: cemia.gov.vn
- Quốc hội. Nghị quyết 204/2025/QH15 về giảm thuế giá trị gia tăng. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, 2025. Link: xaydungchinhsach.chinhphu.vn
- Chính phủ. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng (Điều 6, Điều 11). Công báo Chính phủ, 2026. Link: congbao.chinhphu.vn
Câu hỏi thường gặp
Diện tích đất có bằng diện tích tính tiền xây nhà không?
Không. Diện tích đất là diện tích lô, còn tiền xây tính trên diện tích tính giá: diện tích từng phần của ngôi nhà (móng, các tầng, sân thượng, mái, sân) nhân hệ số ghi trong báo giá. Với nhà ví dụ 1 trệt, 2 lầu có tum trên lô 100 m², tổng diện tích sàn là 260 m² và diện tích tính giá là 350 m².
Hệ số móng, mái khi tính giá xây nhà có cố định không?
Không. Hệ số là quy ước giữa gia chủ và nhà thầu, ghi trong báo giá và hợp đồng, thay đổi theo loại móng, loại mái và điều kiện đất, không phải mức do Nhà nước quy định. Trong ví dụ ở mục tính tổng diện tích quy đổi, chỉ đổi hệ số móng từ 30 % lên 70 % đã làm diện tích tính giá chênh 32 m², tức 148.800.000 đ theo đơn giá phần thô.
Báo giá xây nhà trọn gói có gồm nội thất rời không?
Chỉ gồm khi báo giá liệt kê rõ từng món. “Trọn gói” là tên gọi một phạm vi dịch vụ và mỗi nơi hiểu một khác, nên hãy đọc bảng phạm vi và bảng vật tư thay vì đoán theo tên gói. Với Tre Nghệ, đơn giá phần thô trọn gói không gồm vật tư hoàn thiện và nội thất. Hai phần này được báo giá theo gói vật tư và bản vẽ.
Đơn giá xây phần thô 4.650.000 đ/m² đã gồm VAT chưa?
Chưa. Đơn giá thi công phần thô trọn gói 4.650.000 đ/m² của Tre Nghệ, áp dụng từ 10/03/2026, chưa gồm thuế GTGT. Thuế GTGT là 8 %, mức giảm áp dụng đến hết 31/12/2026, nên giá sau thuế là 4.650.000 × 1,08 = 5.022.000 đ/m². Hóa đơn từ năm 2027 tính theo thuế suất áp dụng lúc đó.
Xây nhà nên dự phòng bao nhiêu phần trăm?
Không có tỷ lệ chung cho nhà ở tư nhân. Dự phòng nên tính theo rủi ro cụ thể. Với dự án dùng vốn nhà nước hoặc PPP, Thông tư 36/2026/TT-BXD giới hạn dự phòng khối lượng phát sinh ở mức không quá 15 %, 10 % hoặc 5 % tùy hồ sơ mới sơ bộ hay đã có thiết kế triển khai, còn trượt giá tính riêng. Nhà ở tư nhân chỉ tham khảo các mức này và cộng thêm khoản cho những thay đổi do chính gia chủ quyết định.
Lưu ý: Đơn giá trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm bài được đăng hoặc sửa lần cuối (16/10/2026) và thay đổi theo vật tư, vị trí, quy mô công trình. Nguồn số liệu: Đơn giá thi công phần thô (áp dụng từ 10/03/2026) và bảng phí thiết kế hiện hành của Tre Nghệ, chưa gồm thuế GTGT. Liên hệ Tre Nghệ để nhận báo giá cho ngôi nhà của bạn.
