Tóm tắt nhanh
- So sánh báo giá xây nhà trọn gói chỉ chính xác khi mọi báo giá dựa trên cùng một đầu bài (bản vẽ, quy mô, phạm vi, bảng vật tư) và được đưa về cùng một bảng trước khi so tổng tiền.
- Đơn giá/m² thấp chưa chắc tổng tiền thấp: trong ví dụ của bài, cùng một nhà nhưng hai cách tính hệ số cho ra 370 m² và 318 m², nên báo giá tính nhiều diện tích hơn phải có đơn giá thấp hơn khoảng 14 % thì tổng tiền mới ngang nhau.
- Phần loại trừ (cọc, gia cố nền, điện 3 pha, vật tư hoàn thiện, nội thất) và bảng vật tư có mã sản phẩm cho biết giá trị thật của báo giá rõ hơn tên gói.
- Với hợp đồng xây nhà ở gia đình, mức tạm ứng, mốc thanh toán và mức phạt chủ yếu do hai bên thỏa thuận, nên cần ghi cụ thể trong hợp đồng và đòi bằng chứng cho từng câu trả lời trước khi chọn nhà thầu.
Nội dung bài viết17 mục
Bạn có vài báo giá xây nhà trọn gói chênh nhau khá xa và chưa biết so thế nào? So sánh báo giá xây nhà trọn gói chỉ chính xác khi mọi báo giá dựa trên cùng một đầu bài: cùng bản vẽ, cách tính diện tích, phạm vi và bảng vật tư. Hãy đưa chúng về một bảng chung, đọc phần loại trừ và điều kiện phát sinh, rồi mới so tổng tiền thay vì đơn giá/m².
Chuẩn hóa đầu bài trước khi so sánh báo giá xây nhà trọn gói
“Xây nhà trọn gói” là cách gọi phạm vi dịch vụ, không phải một gói chuẩn: có nơi chỉ gồm phần thô, có nơi gồm cả hoàn thiện và nội thất. Đó là một lý do vì sao báo giá thi công giữa các đơn vị chênh lệch. Hãy gửi mọi nhà thầu cùng một bộ đầu bài:
- Bản vẽ: cùng phiên bản, ghi tên file và ngày phát hành.
- Quy mô: kích thước đất, số tầng, tum, sân thượng, tầng hầm, cùng điều kiện như hẻm nhỏ, nền đất yếu.
- Phạm vi: phần thô, hoàn thiện, thiết bị, nội thất, thiết kế, hồ sơ xin phép.
- Chất lượng: cùng bảng vật tư và cùng tiêu chí nghiệm thu.
Chưa có bản vẽ và chưa khảo sát đất thì tổng tiền chỉ là ước tính. Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (hiệu lực từ 01/07/2026) cũng nêu hợp đồng trọn gói được dùng phổ biến khi đã xác định rõ khối lượng và đơn giá. Tre Nghệ khảo sát khu đất, khai triển hồ sơ chi tiết rồi mới báo giá theo diện tích và bản vẽ.
So diện tích tính giá và phương pháp tính, không chỉ đơn giá/m²
Với báo giá theo m², tổng tiền bằng diện tích tính giá nhân đơn giá. Diện tích tính giá là diện tích từng phần nhà (móng, tầng, mái, sân…) nhân hệ số. Hệ số là quy ước ghi trong báo giá và hợp đồng, không phải quy định của Nhà nước. Xem thêm cách tính diện tích tính giá và hệ số móng, mái.
Móng, mái và phần phụ: một nhà, hai cách tính
Lấy một nhà phố giả định trên lô 5 × 20 m: 1 trệt, 2 lầu (mỗi sàn 80 m²), tum 20 m² có mái bê tông, sân thượng không mái 60 m², sân trước 20 m². Hai báo giá A, B cũng là giả định, với hệ số móng, sân thượng, mái và sân lấy trong các khoảng hệ số tham khảo.
Phần tính giá | Diện tích (m²) | A: hệ số → m² | B: hệ số → m² |
|---|---|---|---|
Móng | 80 | 70 % → 56 | 30 % → 24 |
Ba sàn | 240 | 100 % → 240 | 100 % → 240 |
Tum | 20 | 100 % → 20 | 100 % → 20 |
Sân thượng | 60 | 50 % → 30 | 30 % → 18 |
Mái tum | 20 | 50 % → 10 | 50 % → 10 |
Sân trước | 20 | 70 % → 14 | 30 % → 6 |
Tổng | 370 | 318 |
A tính diện tích nhiều hơn B 52 m² (khoảng 16 %), nên đơn giá A phải thấp hơn khoảng 14 % thì tổng tiền mới ngang. Nếu chỉ rẻ hơn 10 % mỗi m², A vẫn đắt hơn khoảng 4,7 %. Tổng của B thấp hơn cũng chưa chắc có lợi: hệ số móng 30 % và 70 % có thể phản ánh hai giả định khác nhau về loại móng. Hệ số trên chỉ để minh hoạ, còn hệ số thực tế ghi trong báo giá và hợp đồng của từng công trình.
Hệ số: hỏi lại trước khi so
Hãy hỏi rõ móng loại nào đã được giả định và cọc có tính riêng không. Hỏi thêm mái là bê tông hay ngói vì kèo, còn tum, ban công, ô thông tầng có được tính hay không. Diện tích thường đo phủ bì, gồm tường bao và cột. Cách đo cần ghi trong hợp đồng.
Đọc phần bao gồm và loại trừ của từng báo giá
Khi đọc báo giá nhà thầu, hãy lập một ma trận: mỗi dòng một hạng mục, mỗi cột một nhà thầu. Ô nào không nhắc tới thì ghi “không ghi” và hỏi lại, vì hạng mục nhà cần mà nằm ngoài phạm vi sẽ thành chi phí cộng thêm.
Phần thô
Một báo giá rõ ràng ghi cả phần không gồm. Ví dụ, đơn giá thi công phần thô trọn gói của Tre Nghệ là 4.650.000 đ/m², áp dụng từ 10/03/2026, chưa gồm thuế GTGT. Đơn giá gồm vật tư và nhân công phần thô cùng nhân công hoàn thiện, nhưng không gồm gia cố nền móng bằng cọc bê tông, móng đá, đất đôn nền. Dây tiếp địa, điện 3 pha, ống đồng máy lạnh, mạng LAN văn phòng và vật tư hoàn thiện cũng nằm ngoài đơn giá.
Xem phạm vi gói phần thô này, gồm cả phần không bao gồm làm mẫu. Với mọi nhà thầu, hãy hỏi rõ chống thấm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái đã tính trong đơn giá hay tính riêng, dùng vật liệu gì.
Hoàn thiện, thiết bị và nội thất
Phần hoàn thiện và nội thất, Tre Nghệ báo giá theo gói vật tư và bản vẽ. Với mọi báo giá, hãy đề nghị tách vật tư hoàn thiện, thiết bị và nội thất thành dòng riêng, vì một dòng chung “hoàn thiện cao cấp” thì không so được.
Hạng mục | Báo giá A | Báo giá B | Cần hỏi lại |
|---|---|---|---|
Cọc, gia cố nền | Không ghi | Báo riêng sau khảo sát | Đơn giá nào? |
Chống thấm | “Có” | Ghi vị trí, vật liệu | Vật liệu gì, ở đâu? |
Nhân công hoàn thiện | Không ghi | Có, kèm danh sách | Ai lát, ốp, sơn? |
Vật tư hoàn thiện, thiết bị | “Loại khá” | Bảng kèm mã | Mã nào? |
Nội thất | Không ghi | Báo riêng theo bản vẽ | Có bản vẽ chưa? |
Đối chiếu bảng vật tư theo mã sản phẩm và quy tắc thay thế
Cùng ghi một thương hiệu thép hay xi măng, hai báo giá vẫn có thể khác chủng loại, quy cách. Điều nên so là khả năng kiểm chứng: mỗi dòng vật tư phải đủ rõ để đối chiếu khi hàng về công trình.
Mã sản phẩm và mức hoàn thiện
Tre Nghệ có bảng mô phỏng vật tư phần thô (thép Việt – Nhật, xi măng Hà Tiên PCB40…), nhưng bảng vật tư của từng hợp đồng vẫn phải ghi riêng. Tên gói “cơ bản”, “khá”, “cao cấp” là cách gọi của từng đơn vị, nên hãy so từng dòng:
Vật tư | Ghi chưa đủ | Ghi để kiểm chứng được |
|---|---|---|
Thép | “Thép tốt” | Hãng, loại, đường kính theo hồ sơ kết cấu |
Dây điện, ống nước | “Chính hãng” | Hãng, tiết diện, đường kính theo bản vẽ |
Gạch ốp lát | “Loại khá” | Mã, kích thước hoặc giá vật tư mỗi m² |
Thiết bị vệ sinh | “Cao cấp” | Mã từng thiết bị, số lượng |
Hỏi thêm giấy tờ đi kèm khi giao hàng: chứng nhận chất lượng của nhà sản xuất, chứng từ xuất xứ (hàng nhập khẩu), giấy chứng nhận hợp quy (sản phẩm thuộc diện phải chứng nhận).
Duyệt vật liệu tương đương
Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu vật liệu thay thế đáp ứng yêu cầu thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn và được chủ đầu tư chấp thuận theo hợp đồng. Nhà ở riêng lẻ thông thường (dưới 7 tầng, tối đa 1 tầng hầm) được khuyến khích áp dụng. Vì vậy hãy ghi vào hợp đồng: đề xuất thay thế bằng văn bản, kèm mã, hồ sơ chất lượng, chênh lệch giá, và gia chủ duyệt trước khi hàng về.
Khi cần thay đổi, Tre Nghệ xác định nguyên nhân, đánh giá tác động tới thiết kế, kỹ thuật, chi phí, tiến độ rồi đưa phương án để gia chủ chọn.
Đọc thanh toán, tiến độ và điều kiện phát sinh
Hợp đồng xây nhà là hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026), phải lập bằng văn bản, phần lớn điều khoản do hai bên thỏa thuận. Các con số như tạm ứng tối đa 30 % giá hợp đồng (Nghị định 210/2026) hay phạt tối đa 12 % (Luật Xây dựng 2025) chỉ áp dụng cho dự án đầu tư công, PPP. Với nhà ở gia đình, mức tạm ứng, mức phạt và cách thanh toán chủ yếu do hai bên thỏa thuận, nên cần ghi cụ thể.
Mốc thanh toán và giá
Điều khoản | Nên ghi rõ | Căn cứ |
|---|---|---|
Loại giá | Trọn gói hay đơn giá, hạn hiệu lực báo giá, ai chịu biến động giá vật tư, thuế và phí đã tính chưa | Nghị định 210/2026, Điều 6, 11, 18 |
Tạm ứng, thanh toán | Mức tạm ứng, cách thu hồi, đợt nào gắn mốc nghiệm thu nào | Luật Xây dựng 2025, Điều 87 và Nghị định 210/2026, Điều 12 |
Phạt, bồi thường | Mức phạt chậm, có vừa phạt vừa bồi thường không | Luật Xây dựng 2025, Điều 86 và Bộ luật Dân sự, Điều 418 |
Chấm dứt | Trường hợp áp dụng, báo trước bằng văn bản (28 ngày nếu không thỏa thuận khác) | Luật Xây dựng 2025, Điều 85 và Nghị định 210/2026, Điều 27 |
Thay đổi và phát sinh
Theo Nghị định 210/2026, giá hợp đồng trọn gói không đổi với phạm vi đã thỏa thuận, trừ bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận. Phát sinh có thể đến từ các ô “không ghi”, từ nền đất khác giả định hoặc từ thay đổi do gia chủ yêu cầu.
Với phần phát sinh hợp lý, hai bên phải thống nhất đơn giá hoặc cách xác định đơn giá trước khi làm, và mọi sửa đổi hợp đồng phải bằng văn bản. Khi soạn hợp đồng theo các điều khoản cần có trong hợp đồng xây nhà trọn gói, hãy chỉnh theo báo giá, bản vẽ của nhà bạn và nhờ người am hiểu pháp lý đọc lại.
Trách nhiệm khi chậm hoặc sai sót
Theo Bộ luật Dân sự, nếu hợp đồng chỉ ghi phạt mà không ghi vừa phạt vừa bồi thường, bên vi phạm chỉ chịu phạt, nên muốn đòi cả bồi thường thì phải ghi rõ. Việc gia chủ nghiệm thu không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu về chất lượng phần việc họ làm, kể cả phần giao cho nhà thầu phụ.
Checklist chọn nhà thầu: câu hỏi và bằng chứng cần thấy
Ghi câu trả lời và nơi lưu bằng chứng (file, ảnh, biên bản) vào cột A, B. Câu trả lời không kèm bằng chứng thì coi như chưa trả lời.
Nhóm | Câu hỏi | Bằng chứng | A | B |
|---|---|---|---|---|
Hồ sơ | Ai ký hợp đồng, có xuất hóa đơn không? | Tên, mã số thuế trên báo giá | ||
Hồ sơ | Nghiệm thu theo mốc nào, ai ký? | Mẫu biên bản, nhật ký | ||
Công trình | Xem được công trình đang thi công không? | Lịch tham quan | ||
Báo giá | Cùng đầu bài, cùng phiên bản bản vẽ? | Số phiên bản trên báo giá | ||
Báo giá | Hệ số, loại trừ, vật tư có mã? | Bảng diện tích, ma trận, bảng vật tư | ||
Bảo hành | Thời hạn từng hạng mục, loại trừ, ai tiếp nhận khi có lỗi? | Điều khoản trong dự thảo hợp đồng |
Ở nhóm hồ sơ, xem thêm các mốc nghiệm thu và hồ sơ chất lượng nên hỏi nhà thầu. Tre Nghệ nghiệm thu phần thô theo tiêu chuẩn nghiệm thu riêng, dựa trên hồ sơ thiết kế từng nhà và các TCVN áp dụng.
Ở nhóm công trình, anh Chi, một khách hàng của Tre Nghệ ở Vũng Tàu, từng khảo sát sáu đơn vị và nhớ mãi lời khuyên của một người bạn kiến trúc sư: “Ngon bổ rẻ thì không có!” Thay vì chỉ so giấy tờ, anh ra thẳng công trường xem thợ làm thế nào, tường xây có thẳng không.
Ở nhóm bảo hành, xem cách đọc phạm vi bảo hành kết cấu, chống thấm, thiết bị. Tre Nghệ bảo hành kết cấu 10 năm, kỹ thuật 1 năm, chống thấm lên đến 5 năm. Phạm vi từng hạng mục và mốc bắt đầu tính được tư vấn và ghi trong hợp đồng, còn các trường hợp loại trừ nên hỏi rõ trước khi ký. Khi có sự cố, Tre Nghệ tiếp nhận yêu cầu bảo hành qua hotline 0942 58 7272 và trong vòng 48 giờ khảo sát, đưa ra phương án xử lý.
Muốn so được các báo giá, cần bắt đầu từ một đầu bài rõ ràng. Hãy gửi Tre Nghệ kích thước lô đất, nhu cầu sử dụng và ngân sách dự kiến. Kiến trúc sư sẽ khảo sát khu đất, trao đổi phương án rồi báo giá theo diện tích và bản vẽ để bạn đặt cạnh các báo giá khác. Liên hệ Tre Nghệ để đặt lịch trao đổi.
Tài liệu tham khảo
Xem chi tiết 3 nguồn tham khảoẨn bớt
- Chính phủ. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng (Điều 6, 11, 12, 18, 23, 27). Công báo Chính phủ, 2026. Link: congbao.chinhphu.vn
- Chính phủ. Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình (Điều 4, 10, 14). Công báo Chính phủ, 2026. Link: congbaocdn.chinhphu.vn
- Quốc hội. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Điều 61, 80, 84, 85, 86, 87). Công báo Chính phủ, 2025. Link: congbao.chinhphu.vn
Câu hỏi thường gặp
Nhà thầu muốn dùng vật liệu tương đương thì gia chủ duyệt thế nào?
Nên duyệt bằng văn bản trước khi vật liệu được đưa vào công trình. Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu vật liệu thay thế đáp ứng yêu cầu thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn và được chủ đầu tư chấp thuận theo hợp đồng. Nhà ở riêng lẻ thông thường được khuyến khích áp dụng nguyên tắc này. Hãy yêu cầu đề xuất ghi mã sản phẩm, hồ sơ chất lượng và chênh lệch giá, rồi ký xác nhận hoặc phụ lục hợp đồng.
Xây nhà trọn gói có phát sinh chi phí không?
Có thể có. Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, giá hợp đồng trọn gói không đổi với phạm vi đã thỏa thuận, trừ bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc trường hợp khác các bên thỏa thuận. Hạng mục báo giá loại trừ (như cọc, gia cố nền) và thay đổi do gia chủ yêu cầu cũng có thể làm tổng tiền tăng, nên phần phát sinh cần thống nhất đơn giá bằng văn bản trước khi làm.
Báo giá xây nhà đã gồm VAT chưa?
Tùy từng báo giá, nên phải hỏi và ghi rõ: theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, hợp đồng cần thỏa thuận thuế, phí, lệ phí đã tính hay chưa tính trong giá. Đơn giá phần thô của Tre Nghệ, công bố ở trang thi công phần thô ưu việt, là giá chưa gồm thuế GTGT; thuế tính theo thuế suất tại thời điểm xuất hoá đơn.
Hợp đồng xây nhà có bị giới hạn tạm ứng tối đa 30 % không?
Không, với hợp đồng xây nhà ở gia đình. Mức tạm ứng tối đa 30 % giá hợp đồng trong Nghị định 210/2026/NĐ-CP chỉ dành cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP. Với hợp đồng tư nhân, mức, số lần, thời điểm tạm ứng và cách thu hồi do hai bên thỏa thuận. Nên gắn từng đợt thanh toán với một mốc nghiệm thu cụ thể và ghi rõ trong hợp đồng.
Lưu ý: Thông tin pháp lý trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm bài được đăng hoặc sửa lần cuối (29/10/2026). Quy định có thể thay đổi: hãy đối chiếu văn bản hiện hành hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi làm hồ sơ.
