Bảo hành kết cấu, chống thấm và thiết bị: Cách đọc phạm vi cam kết trong hợp đồng

Bảo hành xây nhà gồm những gì? Một điều khoản rõ ràng thường tách bốn nhóm: kết cấu, chống thấm, hoàn thiện cùng hệ thống điện nước, và thiết bị. Mỗi nhóm có thời hạn, mốc bắt đầu, điều kiện riêng ghi trong hợp đồng. Tre Nghệ bảo hành kết cấu 10 năm, kỹ thuật 1 năm, chống thấm lên đến 5 năm, với phạm vi, điều kiện theo hợp đồng từng công trình. Hướng dẫn dưới đây dành cho gia chủ sắp ký hợp đồng hoặc vừa nhận nhà.

Phân biệt bảo hành và bảo trì

Khác biệt nằm ở người chịu trách nhiệm. Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP1 (hiệu lực từ 01/07/2026, thay Nghị định 06/2021/NĐ-CP), bảo hành là cam kết của nhà thầu khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh khi sử dụng công trình. Bảo trì là việc kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa để công trình làm việc bình thường, an toàn, do chủ sở hữu đảm nhận.

Khắc phục lỗi: phần việc của nhà thầu

Ví dụ giả định: một năm sau khi nhận nhà, trần phòng ngủ dưới sân thượng ố sau mưa lớn. Nếu khảo sát thấy lớp chống thấm hay cổ ống xuyên sàn thi công chưa đạt và còn trong thời hạn, nhà thầu sửa và chịu chi phí. Bảo hành cũng không thay nghiệm thu, nên các mốc nghiệm thu và hồ sơ chất lượng lúc xây vẫn là lớp kiểm soát đầu tiên.

Chăm sóc định kỳ: phần việc của chủ nhà

Nếu vệt ố đó do phễu thu bị rác lấp, nước đọng lâu, thì dọn phễu thu là việc bảo trì của chủ nhà. Hư hỏng do thiếu bảo trì thường nằm ngoài bảo hành: theo Nghị định 207, chủ sở hữu phải vận hành, bảo trì đúng quy định, còn nhà thầu được từ chối bảo hành hư hỏng không do lỗi của mình. Nghị định không đặt tần suất kiểm tra chung. Nhà gần biển có thể xem lịch bảo trì nhà ven biển.

Bảo hành xây nhà gồm những gì: đọc phạm vi theo hạng mục

Thay vì chỉ hỏi “mấy năm”, hãy đối chiếu chế độ bảo hành của Tre Nghệ với câu hỏi cần có lời đáp trong hợp đồng cho từng hạng mục. Phạm vi bảo hành cụ thể đi theo gói dịch vụ ghi trong hợp đồng.

Kết cấu

Kết cấu là phần chịu lực: móng, cột, dầm, sàn, cầu thang. Hợp đồng nên liệt kê bộ phận và loại hư hỏng được tính.

Chống thấm

Chữ “lên đến” cho biết 5 năm là mức cao nhất trong chính sách chống thấm của Tre Nghệ, không phải mức mặc định cho mọi vị trí. Mức thời hạn cho từng hạng mục (sân thượng, mái, nhà vệ sinh, tường ngoài) và từng hệ vật liệu được Tre Nghệ tư vấn và ghi trong hợp đồng. Tuổi thọ dự kiến của vật liệu cũng không phải thời hạn bảo hành: tài liệu đánh giá châu Âu cho màng chống thấm mái dạng lỏng (EOTA EAD 0303502) ghi rõ điều này.

Hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật

Với bảo hành kỹ thuật 1 năm, hãy tìm trong hợp đồng danh sách hạng mục cụ thể. Với nhà do Tre Nghệ thi công, phạm vi từng hạng mục được tư vấn và ghi trong hợp đồng. Phần do đội chủ nhà tự thuê làm thì đội đó bảo hành, vì theo Luật Xây dựng 20253 nhà thầu thi công bảo hành phần việc mình làm.

Thiết bị

Máy bơm, bình nóng lạnh, thiết bị vệ sinh thường có phiếu bảo hành của hãng. Luật Xây dựng 2025 giao bên cung ứng thiết bị bảo hành thiết bị. Thiết bị bảo hành theo nhà sản xuất, còn phần việc nhà thầu bảo hành đi theo gói dịch vụ ghi trong hợp đồng, nên cần tách lỗi thiết bị khỏi lỗi lắp đặt: bình nóng lạnh không làm nóng khác với rò nước ở mối nối.

Xác định thời điểm và điều kiện áp dụng

Số năm bảo hành nêu trên là chính sách chung, còn điều kiện để một hư hỏng được bảo hành nằm trong hợp đồng, phụ lục và biên bản. Với nhà ở, nội dung và trách nhiệm bảo hành còn theo pháp luật về nhà ở. Hợp đồng ký trước 01/07/2026, ngày Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực, về cơ bản vẫn theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.

Mốc bắt đầu

Nghị định 207 yêu cầu biên bản nghiệm thu hoàn thành ghi thời điểm tính và thời gian bảo hành. Với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và có ít hơn 2 tầng hầm, các thủ tục nghiệm thu của Nghị định chỉ được khuyến khích áp dụng, nên hãy ghi yêu cầu này vào hợp đồng. Nhà do Tre Nghệ thi công có mốc bắt đầu tính ghi trong hợp đồng, biên bản bàn giao. Nếu nhận nhà khi còn việc nhỏ không ảnh hưởng chịu lực, công năng, biên bản cần ghi rõ tồn tại và hạn xử lý. Hãy đối chiếu theo checklist bàn giao nhà mới.

Hồ sơ

Luật Xây dựng 2025 yêu cầu nhà thầu giao bản vẽ hoàn công, hướng dẫn vận hành, danh mục thiết bị trước bàn giao. Trong quy trình của Tre Nghệ, công trình được kiểm tra, đóng lỗi, hoàn thiện hồ sơ và hướng dẫn sử dụng trước khi bàn giao. Khi nhận nhà, hãy yêu cầu đủ hồ sơ và giữ chung một chỗ: hợp đồng, biên bản nghiệm thu, kết quả thử, bản vẽ hoàn công, ảnh phần bị che khuất, chứng từ vật tư, phiếu bảo hành thiết bị.

Phạm vi loại trừ

Nghị định 207 cho phép nhà thầu từ chối bảo hành hư hỏng không do lỗi của mình hoặc do bất khả kháng nêu trong hợp đồng, nên phần loại trừ cần viết cụ thể. Trước khi ký, hãy hỏi rõ các trường hợp loại trừ, nhất là ba nhóm thường gặp:

• Cải tạo: đục tường, khoan sàn, cơi nới do bên khác làm.
• Sử dụng, bảo trì: dùng sai công năng, để phễu thu tắc lâu ngày.
• Bất khả kháng: hợp đồng liệt kê những sự kiện nào.

Quy trình báo và khảo sát sự cố

Khi phát hiện hư hỏng trong thời hạn, chủ nhà báo nhà thầu thi công hoặc bên cung cấp thiết bị để được khảo sát.

Ảnh

Chụp một ảnh rộng thấy vị trí và một ảnh cận có thước. Vết thấm, vết nứt nên chụp lại cùng góc sau vài ngày hoặc sau trận mưa kế tiếp. Nếu an toàn, giữ nguyên hiện trạng, chưa trám hay sơn đè.

Mô tả

Ghi ngày phát hiện, vị trí, hiện tượng (ố, nhỏ giọt, nứt, nhảy cầu dao), lúc xuất hiện (sau mưa, khi tầng trên dùng nước) và nhà đã cải tạo gì. Vết nứt mở rộng nhanh hay rò điện: ngừng dùng khu vực đó, báo ngay.

Kênh tiếp nhận

Gửi yêu cầu bằng văn bản (email, tin nhắn có ngày giờ), kể cả khi đã gọi điện. Với nhà do Tre Nghệ thi công, yêu cầu bảo hành được tiếp nhận qua hotline 0942 58 7272. Trong vòng 48 giờ, Tre Nghệ khảo sát và đưa ra phương án xử lý. Có thể gửi kèm ảnh, mô tả qua email hotro@trenghe.vn. Giờ làm việc: 8:00–17:30, Thứ Hai – Thứ Bảy. Xem thêm hotline và email của Tre Nghệ.

Khảo sát và kết luận

Người khảo sát cần kết luận nguyên nhân và hư hỏng có thuộc bảo hành không, kèm lý do. Chưa đủ căn cứ thì có thể phải kiểm định. Theo Nghị định 207, ở giai đoạn sử dụng, chủ sở hữu trả chi phí kiểm định, nhưng bên có lỗi chịu phần chi phí tương ứng.

Hồ sơ xác nhận xử lý

Sau mỗi lần sửa, hai bên nên ký phiếu xác nhận. Phiếu này cũng là một phần hồ sơ bảo trì của ngôi nhà. Bảng dưới gợi ý các mục nên có trong phiếu.

Nghị định 207 cũng mô tả bước khép lại: hết thời hạn, nhà thầu lập báo cáo hoàn thành bảo hành, chủ đầu tư (ở đây là chủ nhà) kiểm tra và xác nhận bằng văn bản. Gia chủ có thể đề nghị ghi bước này vào hợp đồng.

Checklist trước khi ký và khi nhận nhà

Mỗi bên tham gia bảo hành phần việc của mình, nên câu hỏi then chốt là ai làm đầu mối. Dùng danh sách này cả khi so sánh điều khoản bảo hành trong các báo giá.

Điều khoản

• Thời hạn: ghi riêng kết cấu, chống thấm, kỹ thuật, thiết bị.
• Mốc bắt đầu: ngày ký biên bản nghiệm thu hoàn thành hay ngày khác.
• Bảo đảm bảo hành: giữ lại một phần tiền hay bảo lãnh, mức, lúc hoàn trả. Nghị định 207 yêu cầu thỏa thuận các nội dung này.
• Thứ tự tài liệu: bảo hành nằm ở phụ lục thì ghi tài liệu nào ưu tiên khi vênh nhau.

Các điều khoản còn lại của hợp đồng, như phạm vi, giá trị, thanh toán, tiến độ, nghiệm thu, xem ở bài những điều khoản cần có trong hợp đồng xây nhà trọn gói.

Chính sách

Chính sách bảo hành chung nên được chép vào hợp đồng hoặc phụ lục có chữ ký, kèm điều kiện của mức “lên đến” và gói áp dụng. Bước cuối trong hành trình Design & Build của Tre Nghệ là đồng hành sau bàn giao, trong phạm vi bảo hành và cam kết đã thống nhất. Hãy đề nghị ghi rõ phạm vi đó.

Nhà cung cấp

Lỗi ở ranh giới, như rò nước chỗ thiết bị vệ sinh nối ống âm tường, nên báo các bên cùng lúc để khảo sát chung. Khi nhận nhà, kiểm tra lần cuối: biên bản có mốc tính bảo hành và đủ phiếu bảo hành thiết bị.

Hỏi Tre Nghệ về bảo hành hoặc báo sự cố

Sắp xây nhà hoặc đang so sánh hợp đồng? Hãy gửi hiện trạng (ảnh, kích thước, bản vẽ nếu có) và nhu cầu sử dụng để Tre Nghệ tư vấn phương án thi công, kèm các câu hỏi bảo hành ở trên. Bạn có thể xem trước dịch vụ thiết kế và thi công của Tre Nghệ. Nếu nhà do Tre Nghệ thi công cần báo sự cố, hãy gửi theo hướng dẫn ở mục “Kênh tiếp nhận”.

Tài liệu tham khảo