Dự toán nhà phố 3 tầng trên đất 120 m² tại Bình Dương, tính từng hạng mục ra sao?

Chi phí xây nhà 3 tầng 120 m² ở Bình Dương (khu vực Bình Dương trước đây, nay thuộc TP.HCM) không tính bằng phép nhân 120 × 3 × đơn giá, vì 120 m² là diện tích đất, không phải diện tích sàn. Trong ví dụ dưới đây, nhà 1 trệt, 2 lầu, sân thượng trên lô 6 × 20 m có 306 m² sàn và 435 m² diện tích tính giá, nên phần thô theo đơn giá 4.650.000 đ/m² của Tre Nghệ là 2.022.750.000 đ, chưa gồm thuế GTGT. Gia đình có đất khoảng 120 m² ở Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An có thể tính lại từng bước với số liệu lô mình.

Đặt giả định của căn nhà mẫu

Đất 120 m²

Giả định lô 6 × 20 m nằm trong khu dân cư hiện hữu, giáp đường hoặc hẻm xe tải nhỏ vào được, đất bằng, hai bên có nhà liền kề. Chưa xác minh: thông tin quy hoạch của lô (mật độ, khoảng lùi, số tầng được phép), địa chất và hiện trạng nhà bên, nên mọi con số dưới đây là ví dụ.

Để hình dung quy mô, có thể xem KA’ House, nhà phố 3 tầng trên lô 6 × 20 m do Tre Nghệ thiết kế ở Long Hải (khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây). Số liệu của dự án không dùng cho phép tính.

Số tầng

Nhà gồm tầng trệt, lầu 1, lầu 2 và sân thượng có tum thang, tức phòng nhỏ có mái che đầu cầu thang. Khung, sàn, mái bằng bê tông cốt thép đổ tại chỗ. Móng băng là giả định ban đầu, chỉ chốt sau khảo sát địa chất.

Phòng

Với lô hẹp hơn, có thể tham khảo phương án mặt bằng nhà phố 5x20 m, 3 tầng.

Mức hoàn thiện

Gia đình chưa chọn vật tư, nên ví dụ chỉ tính phần thô bằng số. Gạch, sơn, trần, cửa, thiết bị được báo giá theo gói vật tư và bản vẽ.

Xác định diện tích được xây và công năng

Chiếm đất

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình chính trên diện tích lô. Theo bảng chung của QCVN 01:2021/BXD1, áp dụng đến hết năm 2026, lô nhà ở riêng lẻ 100 m² có mật độ tối đa 90 %, lô 200 m² là 70 %, lô ở giữa được nội suy: lô 120 m² được 86 %, khoảng 103,2 m² (phép tính minh hoạ). Lô trên 100 m² không thuộc trường hợp lô nhỏ ở khu hiện hữu được xây đến 100 %.

Đây là mức trần chung, còn quy hoạch chi tiết, quy chế khu vực và khoảng lùi có thể chặt hơn. Từ 01/01/2027, QCVN 01:2026/BXD giữ các mốc này nhưng không còn câu cho phép nội suy dưới bảng nhà ở riêng lẻ. Hãy xin thông tin quy hoạch, chỉ giới và xem cách kiểm tra mật độ xây dựng và khoảng lùi cho lô đất ở Bình Dương.

Nhà mẫu chọn khối nhà 6 × 17 m = 102 m² (85 % lô) và sân trước 6 × 3 m = 18 m². Sân để xe ngoài trời không tính vào mật độ.

Sàn

Ba tầng cho 3 × 102 = 306 m² sàn, cộng tum 18 m². Hệ số sử dụng đất (tổng sàn, trừ một số phần như sàn kỹ thuật, chỗ đỗ xe, chia cho diện tích lô) của nhà ở riêng lẻ không được vượt 7 lần, tức 840 m² ở lô này, nên hiếm khi là giới hạn với nhà 3 tầng. Tổng sàn theo quy chuẩn cũng khác diện tích tính giá.

Khoảng chừa

Sân trước 3 m là lựa chọn của gia đình, không phải quy định chung. Khoảng lùi thật theo quy hoạch, quy chế khu vực. Giếng trời, nếu có, làm giảm sàn và được tính giá theo hệ số riêng. Kiến trúc sư cần rà mặt bằng này với thông tin quy hoạch thật. Ví dụ này không kết luận về cấp phép.

Lập bảng diện tích tính giá

Diện tích tính giá, còn gọi là diện tích quy đổi, là tổng các sàn cộng móng, mái, sân đã nhân hệ số. Hệ số là quy ước trong báo giá và hợp đồng, không phải quy định của Nhà nước: suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng công bố tại Quyết định 425/QĐ-BXD2 tính trên m² sàn, không dùng hệ số móng hay mái.

Tre Nghệ đang tham khảo các hệ số dưới đây, lấy từ các bài đang đăng. Hệ số áp dụng cho từng nhà được ghi trong báo giá và hợp đồng. Nguyên tắc chung có ở bài cách tính diện tích tính giá và hệ số móng, mái.

Các hệ số trong bảng, kể cả cách tính tum, mái tum và sân trước, là ví dụ. Hệ số thực tế theo báo giá và hợp đồng của từng công trình.

Từng sàn

Dòng 2 đến 4 tính 100 % mỗi sàn, thường đo phủ bì, gồm cả tường bao và cột. Cách đo cụ thể ghi trong hợp đồng.

Móng

Dòng 1 lấy 50 % diện tích tầng trệt cho móng băng, trong dải 30–70 % tùy loại móng mà bài đang đăng nêu. Hệ số đổi theo kết quả khảo sát nền.

Mái

Các bài đang đăng ghi sân thượng không mái 30–50 % và mái bê tông 50 %. Ví dụ này lấy 50 % cho sân thượng lộ thiên 84 m² (dòng 6) và mái tum 18 m² (dòng 7).

Phần phụ

Sân thượng có mái bê tông che được bài đang đăng tính 100 %, nên tum thang tính như một sàn (dòng 5). Sân, ban công, ô thông tầng được ví dụ 30–70 %. Sân trước lấy 50 % (dòng 8), còn ban công có mái che thường tính cao hơn ban công không mái.

Tổng 435 m² gấp khoảng 1,42 lần 306 m² sàn. Phép nhân nhanh 120 × 3 × 4.650.000 đ = 1.674.000.000 đ thấp hơn bảng 348.750.000 đ, vì vừa coi cả lô đất là sàn, vừa bỏ qua móng, sân thượng, tum và sân.

Bóc tách chi phí xây nhà 3 tầng 120 m² theo hạng mục

Chỉ dòng phần thô có số chắc chắn. Các dòng khác cần bản vẽ, gói vật tư hoặc khảo sát mới tính được.

Phí thiết kế theo bảng giá đang công bố trên trang dịch vụ thiết kế, tính trên diện tích sàn sử dụng và chưa gồm thuế GTGT. Gia chủ dùng dịch vụ thi công của Tre Nghệ được giảm 50 % phí thiết kế. Bảng tạm tính trên 306 m² sàn của ba tầng, còn diện tích tính phí thực tế ghi trong hợp đồng thiết kế.

Thô

Phần thô = 435 m² × 4.650.000 đ/m² = 2.022.750.000 đ. Đơn giá thi công phần thô trọn gói này áp dụng từ 10/03/2026, chưa gồm thuế GTGT: cộng thuế GTGT 8 % (5.022.000 đ/m²) được 2.184.570.000 đ. Mức 8 % là mức giảm áp dụng đến hết 31/12/2026. Từ năm 2027 phải tra lại thuế suất.

Theo trang phạm vi và đơn giá gói thi công phần thô, đơn giá gồm nhân công và vật tư cho móng, bể tự hoại, hố ga, khung bê tông cốt thép, cầu thang, tường gạch ống, ống luồn dây, ống cấp thoát nước và ống nước nóng âm tường, mái theo yêu cầu chủ đầu tư, cùng nhân công hoàn thiện (cán nền, lát, ốp, sơn, lắp thiết bị).

Đơn giá không gồm cọc bê tông, móng đá, đất đôn nền. Mạng LAN cho văn phòng, dây tiếp địa, ống đồng máy lạnh, điện 3 pha và vật tư hoàn thiện cũng nằm ngoài đơn giá. Vật tư chống thấm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái cũng chưa nằm trong đơn giá 4.650.000 đ/m² và được báo giá riêng, nên bảng bóc tách ở trên tách thành một dòng.

Hoàn thiện

Khối lượng hoàn thiện được đếm từ bản vẽ: m² gạch lát theo sàn từng phòng, m² gạch ốp theo chu vi nhà vệ sinh nhân chiều cao ốp (trang dịch vụ ghi 270 cm), số bộ cửa, số thiết bị. Gia đình chọn chủng loại từng nhóm rồi nhận báo giá theo gói vật tư và bản vẽ. Cách đọc gói và điều kiện áp dụng có trong bài báo giá xây nhà trọn gói Bình Dương và điều kiện áp dụng.

Hệ thống

Ống nước nóng âm tường đã có trong phần thô, còn máy nước nóng, máy bơm, máy lạnh và ống đồng, điện 3 pha, tiếp địa, mạng được tính riêng. Dù mua thiết bị sau, hãy chốt trên bản vẽ vị trí máy lạnh, ống đồng, ống nước ngưng, tủ điện, điểm mạng để chừa ống chờ khi làm phần thô.

Nội thất

Tủ, giường, sofa, rèm nằm ngoài cả phần thô lẫn gói hoàn thiện. Nếu thiết kế cả nội thất, gói kiến trúc và nội thất đang công bố là 280.000 đ/m² sàn sử dụng, tức 85.680.000 đ cho 306 m² sàn, chưa gồm thuế GTGT. Với mức giảm 50 % khi Tre Nghệ thi công, phí này còn 42.840.000 đ.

So sánh phương án mức đầu tư

So các phương án trên cùng phạm vi và cùng hệ số ví dụ, mỗi lần chỉ đổi một yếu tố:

Giữ công năng

Phương án B giữ đủ phòng nhưng mỗi tầng mất 6 m², phần thô giảm 97.650.000 đ. Kiến trúc sư cần thử lại kích thước phòng, cầu thang và ánh sáng.

Thay vật liệu

Phương án D không đổi phần thô, chênh lệch nằm ở gói vật tư. Nên ưu tiên thứ khó thay khi đã ở (chống thấm, đường ống, gạch nhà vệ sinh), để sau thứ dễ nâng cấp (đèn trang trí, rèm, đồ rời).

Thay cấu tạo

Phương án C giảm 131.130.000–178.560.000 đ phần thô nhưng nhà mất sân thượng và chỗ phơi. Cần hỏi rõ ngói, xà gồ, trần dưới mái thuộc gói nào. Phương án nào cũng phải giữ móng, cột, dầm, sàn theo hồ sơ thiết kế, giữ chống thấm và hỏi riêng dây tiếp địa thay vì bỏ qua. Khi đặt báo giá của các đơn vị cạnh nhau, hãy xem cách so sánh báo giá cùng phạm vi.

Khoản chưa chốt và cách cập nhật dự toán

Khảo sát móng

Theo ghi chú trong Quyết định 425/QĐ-BXD, phần móng chiếm 15–30 % chi phí trong suất vốn nhà ở riêng lẻ. Trong ví dụ, hệ số móng 30 % cho phần thô 1.927.890.000 đ, 70 % cho 2.117.610.000 đ, chênh 189.720.000 đ. Cọc, nếu cần, nằm ngoài đơn giá và được báo giá riêng sau khảo sát địa chất, nên hãy làm bước này trước khi chốt ngân sách.

Điều kiện thi công

Bài bảng giá phần thô của Tre Nghệ ghi đơn giá chưa tính nhà trong hẻm nhỏ, nền yếu phải ép cọc sâu và tầng hầm. Các trường hợp này được báo giá riêng sau khảo sát. Bài đó cũng ghi nhà phố 2–3 tầng thường xong phần thô trong 2,5–3,5 tháng (tiến độ thực tế theo hợp đồng), nên khởi công cuối năm 2026 thì một phần hóa đơn có thể sang năm 2027.

Thay đổi

Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP3, giá hợp đồng trọn gói cố định cho phạm vi đã thỏa thuận, chỉ đổi khi có bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc trường hợp khác các bên thỏa thuận theo pháp luật. Mỗi thay đổi thiết kế, vật tư nên được ghi thành phụ lục có hạng mục, khối lượng, đơn giá.

Thông tư 36/2026/TT-BXD giới hạn dự phòng cho khối lượng phát sinh không quá 15 %, 10 % và 5 % khi hồ sơ lần lượt là sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư và dự toán lập từ thiết kế triển khai, nhưng chỉ bắt buộc với dự án vốn nhà nước và PPP. Với nhà tự bỏ vốn, ý chung vẫn đúng: thiết kế càng chi tiết, địa chất càng rõ thì dự phòng càng nhỏ. Trượt giá tính riêng theo thời gian thi công.

Tính dự toán cho chính lô đất của bạn

Để Tre Nghệ tính cho lô của bạn, hãy chuẩn bị:

• Lô đất: kích thước, hình dạng, ảnh giấy tờ đất, thông tin quy hoạch nếu có.
• Đường vào: độ rộng đường hoặc hẻm, hiện trạng nhà hai bên.
• Nhu cầu sử dụng: số người ở, số phòng ngủ, chỗ để xe, làm việc hay kinh doanh tại nhà.
• Ngân sách: số tiền dự kiến và mức hoàn thiện mong muốn.

Gửi qua trang liên hệ của Tre Nghệ, gọi hotline 0942 58 7272 hoặc ghé Experience Zone tại 25-27-29 Đường D9, KĐT Chánh Nghĩa, P. Thủ Dầu Một, TP.HCM (Thứ Hai – Thứ Bảy, 8:00–17:30) để trao đổi phương án với kiến trúc sư.

Tài liệu tham khảo