Tóm tắt nhanh
- Trên lô 5 × 20 m, nhà 3 tầng có ba hướng mặt bằng chính: ưu tiên không gian chung, có phòng ngủ ở tầng trệt, hoặc nhiều phòng và chỗ làm việc tại nhà, và hướng nào cũng phải nhường một phần diện tích cho thứ khác.
- Đất 100 m² không mặc định được xây kín: bảng chung của QCVN 01:2021/BXD cho lô 100 m² mật độ tối đa 90 %, còn chỉ tiêu thật nằm trong thông tin quy hoạch của từng lô.
- Nhà phố liền kề chỉ đón sáng, gió ở mặt trước, mặt sau và giếng trời, nên mỗi lầu thường xếp được hai phòng có cửa sổ. Muốn 4 phòng ngủ thường phải dời phòng thờ, bớt phòng sinh hoạt hoặc đưa một phòng xuống tầng trệt.
- Một mặt bằng dùng được để quyết định phải thể hiện luồng gió, nắng, tiếng ồn và đường đi hằng ngày, không chỉ ghi tên phòng.
- Sơ đồ trong bài chỉ để so sánh. Nhà 3 tầng phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế theo quy hoạch, nền đất và kết cấu của lô cụ thể.
Nội dung bài viết27 mục
Mặt bằng nhà phố 5x20 3 tầng nên chia thế nào để cả nhà ở thoải mái? Trên cùng lô 100 m² có ba hướng chính: ưu tiên không gian chung, có phòng ngủ ở tầng trệt, hoặc nhiều phòng và chỗ làm việc tại nhà. Hướng nào cũng phải nhường diện tích cho thứ khác. Dưới đây là ba phương án trên cùng một khối nhà ví dụ, kèm đầu vào cần chuẩn bị, để gia đình ở Vũng Tàu, Bình Dương (nay thuộc TP.HCM) so sánh trước khi gặp kiến trúc sư.
Xác định đầu bài cho đất 5x20 m
Để so sánh công bằng, cả ba phương án dùng chung khối nhà giả định dưới đây. Số đo thật do kiến trúc sư lấy theo thông tin quy hoạch và hiện trạng lô đất.
Hạng mục | Giả định minh họa | Diện tích |
|---|---|---|
Lô đất | 5 × 20 m | 100 m² |
Sân trước | Sâu 3 m: cổng, xe máy, cây | 15 m² |
Sân sau | Sâu 2 m: sáng, gió cho phòng sau | 10 m² |
Khối nhà mỗi tầng | 5 × 15 m (75 % lô đất) | 75 m² |
Trệt và 2 lầu | Chưa trừ giếng trời, ban công | 225 m² |
Tum | Che cầu thang | Khoảng 20 m² |
Tổng diện tích sàn | Gồm cả tum | Khoảng 245 m² |
Gia đình
Ghi ra ai sống trong nhà hôm nay và mười năm nữa: số người, độ tuổi, ai cần ở tầng trệt, ai làm việc tại nhà, thói quen tiếp khách, nấu nướng, thờ cúng. Con lớn sẽ cần phòng riêng, ông bà có thể về ở cùng, nên chừa sẵn một phòng linh hoạt thường dễ hơn đục sửa về sau.
Số phòng
Nhà phố liền kề chỉ đón sáng, gió ở mặt trước, mặt sau và giếng trời vì hai bên sát nhà hàng xóm, nên mỗi tầng thường chỉ xếp được hai phòng có cửa sổ (trước và sau), phần giữa dành cho cầu thang, vệ sinh. Nếu tầng trệt để sinh hoạt chung, hai lầu chỉ còn bốn vị trí phòng lớn cho phòng ngủ, phòng thờ, phòng sinh hoạt.
Chỗ xe
Sân trước 3 m hợp cho xe máy. Muốn để ô tô thì sân phải sâu hơn, hoặc phần đầu tầng trệt làm gara và phòng khách lùi vào trong. Nếu sạc xe điện trong nhà, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 yêu cầu thiết bị sạc đạt quy chuẩn quốc gia và có giải pháp an toàn phòng cháy cho nơi sạc.
Pháp lý
Đất 5 × 20 m không đồng nghĩa được xây kín. Theo bảng chung của QCVN 01:2021/BXD (áp dụng đến hết năm 2026), lô nhà ở 100 m² có mật độ xây dựng tối đa 90 %. Ở khu dân cư hiện hữu thuộc diện áp dụng, lô từ 100 m² trở xuống, cao không quá 25 m được xây đến 100 % nhưng vẫn phải đủ khoảng lùi. Bảng này là mức trần chung, còn chỉ tiêu của lô bạn nằm trong quy hoạch chi tiết hoặc quy chế kiến trúc khu vực, và có thể chặt hơn.
Ví dụ tại TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập), khu nhà ở hiện hữu, nếu quy hoạch chi tiết không quy định khác, Quyết định 56/2021/QĐ-UBND chỉ cho mật độ 100 % với lô dưới 50 m², và lô sâu từ 16 m phải lùi sau ít nhất 2 m. Ở khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây, chỉ tiêu lấy theo quy hoạch do cơ quan quản lý cung cấp. Tại thời điểm cập nhật (10/2026), quy chế kiến trúc mới của TP.HCM cho cả các khu vực này vẫn là dự thảo.
Từ 01/01/2027, QCVN 01:2026/BXD thay bản 2021 nhưng giữ nguyên bảng mật độ. Cách đọc từng chỉ tiêu có ở bài cách kiểm tra mật độ xây dựng và khoảng lùi cho từng lô đất.
Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, tum không tính vào số tầng khi diện tích sàn mái tum không quá 30 % sàn mái, tức tối đa 22,5 m² với sàn mái 75 m² của ví dụ. Nhà 3 tầng cũng không thuộc diện chủ nhà tự thiết kế: Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện.
Phương án A: ưu tiên không gian chung
Hợp với gia đình bốn người, con còn nhỏ, hay quây quần và tiếp khách: tầng trệt để trọn cho sinh hoạt chung. Mỗi tầng đọc từ mặt tiền vào trong:
- Tầng trệt: phòng khách ở phía trước, cầu thang, giếng trời và vệ sinh ở giữa, bếp với bàn ăn ở phía sau, mở ra sân sau.
- Lầu 1: phòng ngủ chính có vệ sinh và ban công, vệ sinh chung, phòng con 1.
- Lầu 2: phòng thờ phía trước, góc giặt, phòng con 2 có vệ sinh.
- Tum, sân thượng: tum che cầu thang, sân thượng để phơi đồ, trồng cây.
Khách – bếp – ăn
Ba không gian nối liền dọc chiều sâu 15 m, nhìn xuyên ra sân sau, nên nhà có cảm giác rộng hơn diện tích thật. Đổi lại, mùi bếp và tiếng tivi lan khắp tầng. Nhà nấu nhiều nên dùng máy hút mùi có ống thải ra ngoài hoặc vách kính ngăn khu ăn.
Sân
Sân sau nối với bếp làm chỗ sơ chế, trồng cây và đưa sáng vào khu ăn. Muốn sân rộng hơn, như khoảng sân có hồ bơi mini của M’ House, nhà phố 3 tầng trên đất 5 × 18 m ở Vũng Tàu do kiến trúc sư Tre Nghệ thiết kế, diện tích đó phải lấy từ khối nhà.
Giếng trời
Giếng trời giữa nhà, cạnh cầu thang, đưa sáng xuống khu ăn và cho khí nóng bốc lên thoát ra. Lợp kính kín thì chỉ lấy sáng: cần phần mở hoặc khe thoáng phía trên, và che nắng cho mái vì trưa hè nắng rọi gần thẳng xuống. Xem thêm cách chọn vị trí giếng trời cho nhà ống.
Điểm minh họa cho phương án A (3 là thuận lợi nhất):
Tiêu chí | Điểm | Lý do |
|---|---|---|
Không gian chung | 3 | Trệt liền mạch, có sân sau |
Ánh sáng giữa nhà | 3 | Ít vách, giếng trời rọi khu ăn |
Số phòng ngủ | 2 | Phòng thứ tư phải lấy chỗ phòng thờ |
Người lớn tuổi | 1 | Phòng ngủ đều ở lầu |
Riêng tư, mùi, ồn | 1 | Khách thấy bếp, mùi và tiếng lan cả tầng |
Phương án B: có phòng ngủ ở tầng trệt
Dành cho nhà ba thế hệ, có ông bà hoặc người đi lại khó. Hai lầu giữ như phương án A, chỉ đổi tầng trệt, nên nhà có bốn phòng ngủ.
- Tầng trệt: phòng khách và bàn ăn ở phía trước, cầu thang, giếng trời và bếp ở giữa, phòng ông bà có vệ sinh riêng ở phía sau, cửa sổ ra sân sau.
- Lầu 1, lầu 2: như phương án A.
Phòng ngủ
Phòng ông bà ở cuối nhà yên tĩnh, xa bụi và tiếng xe, còn đặt phía trước thì gần cổng nhưng ồn. Phòng cần cửa sổ ra sân hoặc giếng trời. Nhu cầu riêng của gia đình nhiều thế hệ có ở bài nhà phố cho ba thế hệ có phòng ngủ tầng trệt.
Vệ sinh
Vệ sinh trong phòng giúp ông bà đi lại ban đêm ngắn và kín đáo. Nên làm sàn không bậc, có chỗ gắn tay vịn. Khách sẽ dùng chung vệ sinh này, hoặc nhà thêm một vệ sinh nhỏ cạnh cầu thang.
Giao thông
Ông bà tới vệ sinh, bếp và cổng mà không phải lên thang. Nếu muốn lắp thang máy gia đình về sau, hãy giữ sẵn vị trí cạnh cầu thang bộ, chỗ T’ House 4 tầng (Vũng Tàu, đất 5 × 20,5 m) đặt thang máy. Vị trí này lấy diện tích ở mọi tầng.
Cùng khoảng 245 m² sàn | A | B |
|---|---|---|
Phòng ngủ | 3, đều ở lầu | 4, một ở trệt |
Sinh hoạt chung ở trệt | Cả tầng | Phần trước và giữa |
Bếp | Phía sau, mở ra sân | Giữa nhà, sáng nhờ giếng trời |
Vệ sinh trệt | Cho khách | Trong phòng ông bà |
Người lớn tuổi | Leo thang hằng ngày | Cùng tầng với bếp, cổng |
Phương án C: nhiều phòng hoặc làm việc tại nhà
Hợp với gia đình đông con, hoặc có người làm việc, tiếp khách hàng tại nhà.
- Tầng trệt: phòng làm việc ở phía trước (khách vào thẳng từ sân), cầu thang, giếng trời và vệ sinh ở giữa, phòng khách gộp bếp, bàn ăn ở phía sau.
- Lầu 1: phòng ngủ chính có vệ sinh, vệ sinh chung, phòng ngủ 2.
- Lầu 2: phòng ngủ 3, vệ sinh, phòng ngủ 4 hoặc phòng linh hoạt.
- Phòng thờ: góc nhỏ cạnh cầu thang lầu 2, hoặc trong tum, sau khi hỏi rõ tum có phòng thờ có bị tính thành một tầng không.
Phòng linh hoạt
Phòng làm việc ở trệt nên có cửa sổ, gần vệ sinh, để sau này đổi thành phòng ông bà, tức chuyển sang phương án B. Phòng ngủ 4 có thể làm phòng học khi con còn nhỏ. Ở dự án DH’ House (TP.HCM, đất 120 m², 3 tầng), phòng làm việc nằm trong một phân khu riêng, có sảnh chờ.
Riêng tư
Khách hàng đi thẳng từ cổng vào phòng làm việc, không qua phòng khách, bếp. Cửa sang khu ở nên khóa được từ phía nhà, vách ngăn kín để tiếng họp không lan.
Lưu trữ
Mỗi phòng thêm kéo theo vách, cửa, lối đi, nên phòng nhỏ lại và ít tường kê tủ. Hãy vẽ sẵn tủ âm tường, kho dưới gầm cầu thang. Luật PCCC yêu cầu nhà ở bố trí, duy trì lối thoát nạn. Trong nhà phố, lối đó là cầu thang và hành lang, nên đừng biến chiếu nghỉ thành kho.
Muốn thêm | Lấy diện tích từ | Hệ quả |
|---|---|---|
Phòng làm việc | Phần trước phòng khách | Phòng khách gộp bếp, nhỏ hơn A |
Phòng ngủ thứ tư | Chỗ phòng thờ ở lầu 2 | Phòng thờ thu nhỏ hoặc lên tum |
Vệ sinh thêm | Giữa nhà, cạnh cầu thang | Thêm ống nước, chống thấm, chi phí |
Bốn phòng ngủ trên lô hẹp vẫn làm được: HL’ House, nhà phố 3 tầng 4 phòng ngủ trên đất 5 × 17 m ở TP.HCM, do Tre Nghệ thiết kế, có gara vừa một ô tô và nhiều xe máy, thang máy gia đình đặt giữa phòng khách và bếp.
Đọc ánh sáng, gió, âm thanh và đường đi trên bản vẽ
Một bản vẽ nhà 5x20 chỉ ghi tên phòng chưa đủ để chọn. Hãy nhờ kiến trúc sư vẽ thêm bốn luồng lên mặt bằng, mặt cắt và đọc theo chú giải:
Luồng | Ký hiệu | Câu nên hỏi |
|---|---|---|
Gió | Mũi tên xanh từ cửa mở được tới giếng trời | Lặng gió thì khí nóng thoát ở đâu? |
Nắng | Mũi tên vàng theo hướng và giờ | Phòng nào nhận nắng chiều? |
Âm thanh | Mũi tên đỏ từ đường, bếp, tivi | Phòng ngủ nào chung giếng trời? |
Đường đi | Nét đứt cổng – bếp, phòng ngủ – vệ sinh | Lối nào cắt ngang chỗ ngồi? |
Gió
Gió vào qua cửa mở được ở mặt trước, mặt sau rồi thoát lên giếng trời, vì không khí nóng nhẹ hơn nên bốc lên. Theo số liệu trạm Vũng Tàu trong QCVN 02:2022/BXD, gió tháng 1–4 chủ yếu hướng Đông, tháng 6–8 Tây Nam và Tây, còn tháng 9–12 có 32–40 % số lần quan trắc lặng gió, lúc đó phần mở trên giếng trời càng cần. Khu vực Bình Dương không có trạm riêng, trạm gần nhất là Tân Sơn Nhất (TP.HCM). Nhà hai bên cũng làm đổi gió, nên cần khảo sát tại lô.
Lấy sáng
Theo số liệu nắng của QCVN 02:2022/BXD, ở vĩ độ khoảng 10–11° Bắc, mặt Tây nhận nắng trực tiếp mọi buổi chiều quanh năm, và từ khoảng nửa cuối tháng 4 đến cuối tháng 8, mặt Bắc cũng có nắng. Mặt tiền hướng Tây cần lớp đệm như ban công, lô gia, lam che hoặc cây, và phòng ngủ chính có thể dời ra phía sau.
Âm thanh
Phòng phía trước nghe tiếng xe nhiều nhất, còn giếng trời truyền âm giữa các phòng cùng mở cửa sổ ra nó. WHO khuyến nghị mức ồn trong phòng ngủ ban đêm là 30 dB (trung bình 8 giờ), nên phòng ngủ cạnh đường đông cần cửa kín khít hoặc đổi chỗ với phòng thờ. Một hàng cây trước nhà hầu như không giảm ồn.
Sinh hoạt
Vẽ các đường lặp lại mỗi ngày: xách đồ từ cổng vào bếp, mang quần áo lên chỗ phơi, từ phòng ngủ tới vệ sinh ban đêm. Đường càng hay dùng càng nên ngắn và không cắt ngang chỗ ngồi. Luật PCCC cũng yêu cầu bếp, nơi thờ cúng, chỗ đốt vàng mã bố trí an toàn, không để vật dễ cháy gần nguồn lửa, nên hãy định sẵn các vị trí này trên bản vẽ.
So sánh ba mặt bằng nhà phố 5x20 3 tầng và đầu vào gửi kiến trúc sư
Ưu tiên
Nếu gia đình ưu tiên | Bắt đầu từ | Chấp nhận đổi lại |
|---|---|---|
Quây quần, tiếp khách, nấu ăn nhiều | A. Không gian chung | 3 phòng ngủ, đều ở lầu |
Có ông bà, người đi lại khó | B. Phòng ngủ tầng trệt | Phòng khách, bếp thu hẹp |
Đông con hoặc làm việc tại nhà | C. Nhiều phòng | Phòng nhỏ, ít chỗ chung và lưu trữ |
Các phương án có thể ghép: phòng làm việc của C sau này thành phòng ông bà của B. Để hình dung mặt tiền, nội thất, hãy xem các nhà phố 3 tầng Tre Nghệ đã thiết kế.
Diện tích
Ba phương án cùng khoảng 245 m² sàn, nên thêm phòng chỉ là chia lại diện tích đó. Muốn thêm sàn thật thì phải xây sâu hơn (mất sân, giữa nhà tối hơn) hoặc thêm tầng, cả hai đều tùy quy hoạch của lô.
Ngân sách
Chi phí phụ thuộc trước hết vào tổng diện tích sàn và mức hoàn thiện. Thêm vệ sinh, vách, cửa cũng là thêm tiền. Xem ví dụ dự toán nhà phố 3 tầng để biết cách đi từ diện tích sàn tới tổng chi phí.
Đầu vào nên gửi kiến trúc sư:
- Đất: kích thước thật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch.
- Hiện trạng: hướng mặt tiền, bề rộng đường, nhà hai bên, ảnh lô đất.
- Gia đình: số người, độ tuổi, ai cần phòng ở trệt, ai làm việc tại nhà.
- Danh sách phòng: chia ba mức bắt buộc, nên có, có thì tốt, kể cả phòng thờ, kho, giặt phơi.
- Xe: số xe máy, ô tô, nhu cầu sạc xe điện.
- Ngân sách: tổng tiền dự kiến, mức hoàn thiện, lúc muốn vào ở.
Hãy gửi Tre Nghệ kích thước đất, nhu cầu sử dụng và ngân sách qua form cuối trang để trao đổi phương án. Theo quy trình thiết kế kiến trúc trải nghiệm, kiến trúc sư khảo sát thực tế lô đất và dựng 3D các phương án để gia đình xem trước khi khai triển hồ sơ chi tiết.
Câu hỏi thường gặp
Đất 5x20 m có được xây hết 100 m² không?
Không mặc định được, vì mật độ xây dựng của từng lô do quy hoạch quyết định. Theo bảng chung của QCVN 01:2021/BXD, lô nhà ở 100 m² có mật độ tối đa 90 %. Ở khu dân cư hiện hữu thuộc diện áp dụng, lô từ 100 m² trở xuống, cao không quá 25 m có thể xây đến 100 % nhưng vẫn phải đủ khoảng lùi. Quy chế khu vực có thể chặt hơn: tại TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập), khu nhà ở hiện hữu, nếu quy hoạch chi tiết không quy định khác, chỉ lô dưới 50 m² được xây 100 % và lô sâu từ 16 m phải lùi sau ít nhất 2 m. Vì vậy hãy xin thông tin quy hoạch của lô trước khi vẽ.
Nhà 5x20 3 tầng có bố trí được 4 phòng ngủ và giếng trời không?
Được, nếu chấp nhận phòng nhỏ hơn hoặc bớt không gian chung. Cách thường gặp là xếp hai phòng ngủ ở mỗi lầu và dời phòng thờ, hoặc đặt một phòng ngủ ở tầng trệt. Giếng trời nằm giữa nhà, cạnh cầu thang. Khi nhiều phòng ngủ cùng mở cửa sổ ra giếng trời, nên so le các cửa vì âm thanh truyền qua đó. M’ House (đất 5 × 18 m, Vũng Tàu) và HL’ House (đất 5 × 17 m, TP.HCM) là hai nhà phố 3 tầng 4 phòng ngủ do Tre Nghệ thiết kế.
Có thể dùng bản vẽ nhà 5x20 mẫu để thi công không?
Không nên, và với nhà 3 tầng thì không đủ. Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ nhà chỉ được tự tổ chức thiết kế khi nhà dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m, nên nhà 3 tầng phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thiết kế. Bản vẽ mẫu cũng chưa tính quy hoạch, nền đất, kết cấu và điện nước của lô cụ thể, nên chỉ dùng để trao đổi ý tưởng.
Nhà 3 tầng có tum có bị tính thành 4 tầng không?
Không, nếu tum đạt điều kiện. Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, tum không tính vào số tầng cao khi diện tích sàn mái tum không quá 30 % diện tích sàn mái, ví dụ sàn mái 75 m² thì mái tum tối đa 22,5 m². Tại TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập), quy chế kiến trúc còn đòi tum chỉ dùng để che cầu thang, thang máy, thiết bị thì mới không tính tầng. Dù không tính tầng, tum vẫn cộng vào tổng diện tích sàn và được ghi trong giấy phép xây dựng.
