Tóm tắt nhanh
- Ngân sách nên có đủ các nhóm thiết kế, phần thô, gia cố móng, hoàn thiện, thiết bị, nội thất, sân cổng, thủ tục thuế phí và dự phòng, mỗi dòng ghi rõ nguồn số liệu. Dự phòng tính theo rủi ro của từng nhà (độ chi tiết của hồ sơ, nền đất, thời gian thi công, phần gia chủ chưa chốt), vì không văn bản nào quy định một tỷ lệ cố định cho nhà ở tư nhân.
- Nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn giấy phép khi cùng lúc dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn và nằm ngoài các khu vực phát triển đô thị, khu dân cư đã xác định trong quy hoạch chung hoặc có quy chế quản lý kiến trúc, nên cần hỏi UBND phường, xã nơi có đất trước khi chốt phương án.
- Với nhà dưới 7 tầng, tối đa 1 tầng hầm, pháp luật chỉ khuyến khích quy trình nghiệm thu như công trình dự án, vì vậy các mốc nghiệm thu, biên bản và hồ sơ bàn giao nên được ghi vào hợp đồng ngay từ khi ký.
Nội dung bài viết27 mục
Xây nhà lần đầu nên bắt đầu từ đâu để không hụt tiền, không vướng giấy phép? Kinh nghiệm xây nhà lần đầu gói gọn trong sáu giai đoạn: nhu cầu và khu đất, ngân sách, pháp lý, chọn thiết kế và nhà thầu, theo dõi thi công, nhận bàn giao. Checklist xây nhà này dành cho gia đình làm nhà phố, biệt thự ở khu vực Vũng Tàu, Bình Dương (nay thuộc TP.HCM) và Đông Nam Bộ. Bạn chỉ cần có sẵn giấy tờ đất, kích thước lô đất, nhu cầu và ngân sách.
Kinh nghiệm xây nhà lần đầu bắt đầu từ nhu cầu và khu đất
Đầu bài thiết kế trả lời ba câu: ai sống trong nhà, nhà lớn đến đâu, khu đất cho phép xây gì.
Gia đình và cách sống
Ghi số người, số thế hệ, thói quen nấu ăn, thờ cúng, tiếp khách, kế hoạch 5–10 năm tới. Công năng để ở, kinh doanh hay kết hợp cần chốt trước khi bàn phong cách.
Quy mô nhà
Số tầng, số phòng, tổng diện tích sàn quyết định chi phí và cả thủ tục. Chủ nhà chỉ được tự tổ chức thiết kế khi nhà cùng lúc dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m. Các trường hợp khác phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế. Đây là ngưỡng tự thiết kế, không phải ngưỡng miễn giấy phép. Hãy so sánh phương án mặt bằng nhà phố 5x20 m trước khi chốt số phòng.
Thông tin khu đất
Đất gần biển, sườn dốc hay nền đất yếu (ao, ruộng cũ) có thể cần móng, kè hoặc vật liệu riêng. Hẻm nhỏ thì khó chở vật liệu, còn nhà liền kề cũ cần được bảo vệ. Hãy chuẩn bị bản sao sổ, số đo thực tế và ảnh hiện trạng.
Nhóm | Câu hỏi | Ảnh hưởng tới |
|---|---|---|
Gia đình | Mấy người, ai cần ngủ tầng trệt? | Số phòng, cầu thang |
Kế hoạch | Cho thuê, kinh doanh, thêm người? | Lối đi riêng, số tầng |
Khu đất | Kích thước, hướng, hẻm, nền đất? | Móng, mặt bằng |
Ngân sách | Trần ngân sách, ngày vào ở? | Quy mô, vật liệu, tiến độ |
Lập ngân sách đủ các nhóm chi phí
Ngân sách dễ hụt khi sót cả một nhóm chi phí. Hãy ghi số và nguồn của từng nhóm, chỗ nào chưa có số thì hỏi trước khi ký hợp đồng.
Nhóm | Gồm | Lấy số ở đâu |
|---|---|---|
Thiết kế, khảo sát | Kiến trúc, kết cấu, điện nước, đo đạc, địa chất | Báo giá thiết kế theo gói, báo giá khảo sát |
Phần thô | Kết cấu, xây tô, điện nước âm | Đơn giá × diện tích tính giá |
Gia cố móng | Cọc, móng đặc biệt, đất đôn nền | Sau khảo sát nền |
Hoàn thiện | Gạch, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh | Gói vật tư và bản vẽ |
Thiết bị | Máy lạnh, điện 3 pha, tiếp địa, bơm | Báo giá thiết bị |
Nội thất rời | Tủ, giường, sofa, rèm | Mua dần được |
Sân, cổng, hồ bơi | Cảnh quan, hàng rào, hồ bơi | Tách dòng trong báo giá |
Thủ tục, thuế, phí | Giấy phép, đăng ký nhà, trước bạ, đấu nối, thuế GTGT | Nơi giải quyết thủ tục, đơn vị điện nước, báo giá ghi rõ thuế |
Dự phòng | Phát sinh, trượt giá, gia chủ đổi ý | Đánh giá rủi ro |
Phần xây và nội thất
Đơn giá theo m² chỉ có nghĩa khi biết diện tích tính giá. Nhiều báo giá quy đổi móng, mái, sân theo hệ số riêng. Hệ số này là quy ước của báo giá và hợp đồng, không do pháp luật quy định. Xem cách tính chi phí xây nhà theo diện tích tính giá. Tủ bếp, tủ âm và điện nước cho thiết bị nên chốt trong bản vẽ để khỏi đục tường.
Đơn giá phần thô của Tre Nghệ và điều kiện áp dụng có ở trang thi công phần thô ưu việt; đơn giá chưa gồm thuế GTGT. Giá gồm vật tư, nhân công phần thô và nhân công hoàn thiện. Giá chưa gồm vật tư hoàn thiện (báo giá theo gói vật tư và bản vẽ), gia cố nền móng (cọc bê tông, móng đá, đất đôn nền), điện 3 pha, ống đồng máy lạnh, tiếp địa, mạng LAN.
Dự phòng theo rủi ro
Không văn bản nào quy định tỷ lệ dự phòng cho nhà ở do gia đình tự bỏ vốn, nên tỷ lệ cố định 20–30 % hay 10–15 % không phản ánh rủi ro của từng nhà. Với dự án vốn nhà nước, Thông tư 36/2026/TT-BXD giới hạn dự phòng khối lượng phát sinh không quá 15 % ở bước sơ bộ, 10 % ở bước tổng mức đầu tư và 5 % khi dự toán lập từ thiết kế triển khai, còn trượt giá tính riêng theo thời gian thi công.
Nhà ở tư nhân chỉ tham khảo các mức này (Nghị định 206/2026/NĐ-CP), nhưng nguyên tắc vẫn dùng được: hồ sơ càng chi tiết, nền đất càng rõ, dự phòng càng nhỏ.
Rủi ro | Dấu hiệu | Cách xử lý |
|---|---|---|
Hồ sơ sơ sài | Chưa có bản vẽ kết cấu, điện nước | Dự phòng cao, giảm khi hồ sơ đủ |
Nền đất chưa rõ | Chưa khảo sát nền | Khảo sát, tách khoản gia cố móng |
Thi công khó, kéo dài | Hẻm nhỏ, nhà bên cũ, giá biến động | Hỏi cách bảo vệ nhà bên, dự phòng trượt giá |
Gia chủ chưa chốt | Chưa chọn vật tư, nội thất | Khoản riêng, chốt trước khởi công |
Kiểm tra pháp lý trước khi chốt phương án
Các quy định dưới đây đúng tại thời điểm cập nhật (10/2026). Từ 01/07/2025, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu nhập vào TP.HCM, chính quyền còn hai cấp (thành phố và phường, xã). Sổ đỏ, giấy phép còn hiệu lực ghi địa chỉ cũ vẫn dùng được, không bắt buộc cấp đổi.
Quy hoạch và giấy tờ đất
Nhà ở phải xây trên đất ở hợp pháp, đúng mục đích sử dụng đất ghi trên sổ. Phần đất chưa phải đất ở thì tra thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất do TP.HCM (hoặc tỉnh nơi có đất) đang công bố. Hãy hỏi UBND phường, xã nơi có đất về lộ giới, khoảng lùi, số tầng cho phép và quy hoạch. Lô đất nằm trong quy hoạch đã công bố nhưng chưa thực hiện thường chỉ được xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, kèm cam kết tự phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất. Có nơi chưa được cấp phép xây mới.
Giấy phép xây dựng
Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) có hiệu lực từ 01/07/2026, riêng quy định miễn giấy phép áp dụng từ 01/01/2026. Theo luật này, nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn phép khi cùng lúc dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn và nằm ngoài khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung hoặc có quy chế quản lý kiến trúc. Nhà trong phường, khu đô thị, khu dân cư đã có quy hoạch chung vẫn phải xin phép. Nhà được miễn phép vẫn bị kiểm tra.
Hồ sơ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia tới UBND phường, xã, đặc khu nơi có đất. Thời hạn cấp là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, giấy phép có hiệu lực khởi công 12 tháng. Sau khi có phép, nếu đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng hay giải pháp kết cấu chính thì phải xin điều chỉnh giấy phép. Xem thêm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở.
Hồ sơ bản vẽ
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ chính gồm đơn, giấy tờ đất, bản vẽ (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng, sơ đồ đấu nối điện nước) và cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề. Bản vẽ phải có chữ ký số của bên thiết kế. Gói thiết kế kiến trúc của Tre Nghệ có bộ hồ sơ xin phép xây dựng.
Chọn thiết kế và nhà thầu bằng chứng cứ
Đưa cùng một đầu bài cho các đơn vị, rồi so bằng chứng cứ thay vì lời giới thiệu hay tổng tiền.
Tiêu chí | Câu nên hỏi | Bằng chứng nên xin |
|---|---|---|
Người thiết kế | Ai thiết kế, ai ký hồ sơ? | Hồ sơ công trình tương tự |
Công trình thật | Có nhà đang làm, đã bàn giao để xem? | Địa chỉ, liên hệ gia chủ cũ |
Phạm vi giá | Diện tích tính giá, gồm và chưa gồm gì? | Bảng diện tích, danh mục vật tư |
Nghiệm thu, thanh toán | Mốc nghiệm thu nào gắn đợt tiền nào? | Phụ lục tiến độ, mẫu biên bản |
Bảo hành | Bảo hành gì, bao lâu, báo lỗi ở đâu? | Điều khoản bảo hành |
Hồ sơ và hợp đồng
Chỉ có phối cảnh 3D thì chưa đủ, cần cả bản vẽ kết cấu, điện nước để thi công và báo giá. Hợp đồng xây nhà phải lập thành văn bản và phần lớn điều khoản do hai bên thỏa thuận, nên điều gì quan trọng phải viết ra.
Công trình thật
Anh Chi, khách hàng của Tre Nghệ ở Vũng Tàu, từng khảo sát 6 đơn vị và kể “lúc đầu tôi cũng rối lắm, không biết dựa vào đâu để chọn”. Lời khuyên của một người bạn kiến trúc sư đã giúp anh quyết định: “Anh cứ ra thẳng công trường, xem thợ làm ăn thế nào, tường xây có thẳng không thì chọn.” Ở công trường của Tre Nghệ, anh thấy tường xây phẳng phiu, sàn bê tông chuẩn mực (câu chuyện của anh Chi). Hãy xem cả nhà đang làm lẫn nhà đã bàn giao, hỏi gia chủ cũ về tiến độ, cách xử lý lỗi.
Phạm vi báo giá
Báo giá chỉ so được khi cùng bản vẽ, danh mục vật tư và phạm vi. Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, giá trọn gói cố định cho phạm vi đã thỏa thuận, trừ bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi hoặc trường hợp hai bên thỏa thuận, nên lời hứa “không phát sinh” trong mọi trường hợp là không có căn cứ. Xem checklist so sánh báo giá xây nhà trọn gói.
Theo dõi thi công qua các mốc nghiệm thu
Chủ nhà tổ chức thi công, giám sát (tự mình hoặc thuê người) và chịu trách nhiệm an toàn cho công trình, nhà lân cận. Với nhà dưới 7 tầng, tối đa 1 tầng hầm, Nghị định 207/2026/NĐ-CP chỉ khuyến khích, không bắt buộc quy trình nghiệm thu như công trình dự án, nên hãy ghi mốc nghiệm thu, biên bản, nhật ký vào hợp đồng. Bạn có mặt, quan sát và giữ biên bản, còn kết luận kỹ thuật thuộc về kỹ sư.
Mốc | Nên chứng kiến | Giấy tờ nên nhận |
|---|---|---|
Khởi công | Mốc ranh, cốt cao độ, nhà liền kề | Biên bản bàn giao mặt bằng, ảnh |
Thép móng, dầm sàn, mái | Thép, con kê, ống chờ trước khi đổ | Biên bản, ảnh |
Điện nước âm | Tuyến ống, dây trước khi trát, lát | Kết quả thử áp lực, ảnh |
Chống thấm | Thử nước trước khi lát | Biên bản thử nước, ảnh |
Khởi công
Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được khởi công khi có giấy phép (nếu phải có) và xây trên đất ở hợp pháp, không phải gửi thông báo khởi công. Giấy phép phải được công khai và biển báo treo ở cổng. Trong một đợt khởi công của Tre Nghệ, kỹ sư đo ranh mốc, đối chiếu bản vẽ, kiểm tra cốt cao độ, rà soát tường rào nhà lân cận và các bên ký biên bản bàn giao mặt bằng tại hiện trường. Xem 8 bước chuẩn bị trước khi khởi công.
Phần thô
Tre Nghệ nghiệm thu phần thô theo bộ tiêu chí cho mười hạng mục, từ đào móng tới trát tường, dựa trên TCVN 4447:2012, 4453:1995, 5593:2012, 9377-2:2012 và 5718:1993, riêng phần xây tường cập nhật theo TCVN 4085:2025. Gia chủ nên cố gắng có mặt khi nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, vì sau đó thép bị che kín. Xem thêm các mốc nghiệm thu phần thô và hồ sơ cần nhận.
Hệ điện nước âm
Trước khi trát, lát, cần ảnh và kích thước thực tế từng tuyến ống, dây để lập bản vẽ hoàn công. Theo TCVN 4519:1988, ống cấp nước được thử áp lực, ống thoát được thử đổ đầy nước trước khi lấp. Hãy chứng kiến và xin biên bản, kể cả biên bản kiểm tra điện.
Chống thấm
Khu vệ sinh, ban công, sân thượng, mái cần nghiệm thu lớp chống thấm và thử nước trước khi lát. Mực nước, thời gian ngâm và tiêu chí đạt không có một con số chung cho mọi hệ, nên cần được ghi trong hồ sơ thiết kế hoặc tiêu chí nghiệm thu của nhà thầu. Theo tiêu chuẩn nghiệm thu của Tre Nghệ, lớp chống thấm được thử ngâm nước 24–72 giờ (tùy hạng mục), sau khi đủ thời gian khô theo hướng dẫn của nhà sản xuất. Trước khi nhận nhà, kiểm tra lại sau một trận mưa lớn.
Chuẩn bị bàn giao và vận hành
Bảng dưới đi từ lúc ký hợp đồng đến sau khi vào ở. Các mốc thi công đã nêu ở mục trên.
Thời điểm | Việc cần làm | Giấy tờ giữ lại |
|---|---|---|
Ký hợp đồng | Chốt bản vẽ, vật tư, mốc nghiệm thu, thanh toán, bảo hành | Hợp đồng, phụ lục, bản vẽ |
Trước khi nhận | Thử điện, nước, cửa, kiểm tra chống thấm, lập danh sách lỗi | Danh sách lỗi có hạn sửa |
Nhận nhà | Nhận hồ sơ, chìa khóa, hướng dẫn sử dụng | Bản vẽ hoàn công, phiếu bảo hành, mã màu sơn |
Sau khi vào ở | Đăng ký nhà, lập lịch bảo trì | Hồ sơ đăng ký, nhật ký bảo trì |
Hồ sơ cần nhận
Bản vẽ hoàn công do nhà thầu thi công lập, thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu, thiết bị thực tế. Đi kèm là biên bản nghiệm thu, kết quả thử, hướng dẫn sử dụng, phiếu bảo hành thiết bị. Trong quy trình của Tre Nghệ, trước khi bàn giao, nhà được kiểm tra, đóng lỗi, hoàn thiện hồ sơ và gia chủ được hướng dẫn sử dụng. Danh mục hồ sơ bạn sẽ nhận nên được ghi rõ trong hợp đồng.
Đăng ký nhà vào giấy chứng nhận là thủ tục đất đai, tách khỏi nghiệm thu với nhà thầu. Giấy phép xây dựng (nếu có) là một giấy tờ dùng cho thủ tục này, xem thêm thủ tục hoàn công nhà ở.
Việc còn lại trước khi nhận nhà
Đi cùng kỹ sư, ghi từng lỗi (nứt, thấm, cửa kẹt, thoát nước chậm) kèm ảnh, người sửa, hạn sửa. Lỗi nào chưa xong thì ghi vào biên bản bàn giao. Lưu mã màu sơn, giữ ít gạch dư để sau này sửa không lệch màu.
Bảo hành và bảo trì
Bảo hành là nhà thầu sửa hư hỏng trong thời hạn đã cam kết. Tre Nghệ bảo hành kết cấu 10 năm, kỹ thuật 1 năm, chống thấm lên đến 5 năm. Phạm vi từng hạng mục, mức thời hạn chống thấm theo hệ vật liệu và mốc bắt đầu tính được tư vấn và ghi trong hợp đồng, biên bản bàn giao. Khi có hư hỏng, Tre Nghệ tiếp nhận yêu cầu bảo hành qua hotline 0942 58 7272 và trong vòng 48 giờ khảo sát, đưa ra phương án xử lý.
Bảo trì là chủ nhà kiểm tra, bảo dưỡng để nhà vận hành an toàn. Nghị định 207/2026/NĐ-CP không ấn định tần suất kiểm tra chung, nên hãy tự lập lịch, như dọn phễu thu, máng nước trước mùa mưa.
Mới có đất, chưa có bản vẽ thì gửi gì cho Tre Nghệ?
Hãy gửi kích thước lô đất, nhu cầu sử dụng và ngân sách dự kiến để trao đổi phương án với Tre Nghệ, chưa cần bản vẽ. Sau đó, kiến trúc sư khảo sát thực tế khu đất, đề xuất phương án rồi báo giá theo diện tích và bản vẽ. Xem phạm vi từng gói hồ sơ của dịch vụ thiết kế kiến trúc trải nghiệm.
Tài liệu tham khảo
Xem chi tiết 3 nguồn tham khảoẨn bớt
- Bộ Xây dựng. Thông tư 36/2026/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí đầu tư xây dựng (mức dự phòng). cemia.gov.vn, 2026. Link: cemia.gov.vn
- Quốc hội. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Công báo Chính phủ, 2025. Link: congbao.chinhphu.vn
- Chính phủ. Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. Công báo Chính phủ, 2026. Link: congbaocdn.chinhphu.vn
Câu hỏi thường gặp
Cần chuẩn bị gì trước khi gặp kiến trúc sư thiết kế nhà?
Cần chuẩn bị bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kích thước và ảnh hiện trạng lô đất, danh sách người ở cùng nhu cầu của từng người, số tầng, số phòng mong muốn, ngân sách dự kiến và thời điểm muốn vào ở. Nếu đã hỏi được thông tin quy hoạch (lộ giới, khoảng lùi, số tầng cho phép) tại UBND phường, xã thì mang theo. Ảnh tham khảo giúp kiến trúc sư hiểu phong cách gia đình thích, nhưng công năng ở, kinh doanh hay kết hợp vẫn cần chốt trước.
Có nên chốt ngân sách trước khi có bản vẽ không?
Nên chốt một trần ngân sách trước khi thiết kế, nhưng chỉ chốt tổng tiền xây dựng khi đã có hồ sơ đủ chi tiết. Trần ngân sách giúp kiến trúc sư chọn quy mô, kết cấu và vật liệu vừa sức. Con số cuối cùng phải tính từ bản vẽ, vì đơn giá theo m² chỉ đúng khi biết diện tích tính giá và phạm vi vật tư. Tre Nghệ báo giá theo diện tích và bản vẽ của từng công trình; đơn giá phần thô (chưa gồm thuế GTGT) và điều kiện áp dụng có ở trang thi công phần thô ưu việt.
Dự phòng chi phí xây nhà bao nhiêu là phù hợp?
Không có tỷ lệ bắt buộc cho nhà ở do gia đình tự bỏ vốn, nên hãy tính dự phòng theo rủi ro thay vì lấy sẵn 20–30 % hay 10–15 %. Hồ sơ thiết kế còn sơ sài, nền đất chưa khảo sát, thi công kéo dài hoặc còn nhiều vật tư chưa chốt thì cần để nhiều hơn. Để tham khảo, với dự án vốn nhà nước, dự phòng cho khối lượng phát sinh không quá 5 % khi dự toán đã lập từ thiết kế triển khai, còn trượt giá được tính riêng theo thời gian thi công.
Khi nhận bàn giao nhà cần nhận những giấy tờ gì?
Nên nhận bản vẽ hoàn công, các biên bản nghiệm thu theo mốc đã ghi trong hợp đồng, kết quả thử nước, thử điện, hướng dẫn sử dụng, phiếu bảo hành thiết bị và điều khoản bảo hành của nhà thầu. Giữ cả giấy phép xây dựng (nếu phải xin), vì đây là giấy tờ dùng khi đăng ký nhà vào giấy chứng nhận. Việc chưa xong thì ghi vào biên bản bàn giao kèm hạn sửa.
Lưu ý: Thông tin pháp lý trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm bài được đăng hoặc sửa lần cuối (30/10/2026). Quy định có thể thay đổi: hãy đối chiếu văn bản hiện hành hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi làm hồ sơ.
