Checklist bàn giao nhà mới gồm những việc gì, cần nhận hồ sơ nào?

Checklist bàn giao nhà mới gồm năm việc. Bạn kiểm tra từng phòng, chứng kiến thử điện, nước và thiết bị, nhận đủ hồ sơ, ghi lại phần việc chưa xong kèm hạn xử lý, rồi được hướng dẫn cách dùng và bảo trì. Bài dành cho gia chủ nhận nhà phố, biệt thự xây theo hợp đồng thi công, không phải căn hộ chung cư.

Chuẩn bị trước ngày bàn giao

Quanh buổi nghiệm thu bàn giao nhà phố có ba việc hay bị gọi lẫn. Nghiệm thu là xác nhận phần việc đạt yêu cầu. Bàn giao là nhà thầu giao nhà, tài liệu, hướng dẫn và lập biên bản. Còn đăng ký nhà vào Giấy chứng nhận là thủ tục đất đai riêng. Luật Xây dựng 20251 chỉ cho đưa nhà vào sử dụng khi nghiệm thu đạt yêu cầu thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn.

Với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tối đa 1 tầng hầm, quy trình nghiệm thu, hồ sơ của Nghị định 207/2026/NĐ-CP2 chỉ là khuyến khích, nên ghi mốc nghiệm thu, biên bản, danh mục hồ sơ bàn giao vào hợp đồng. Trong quy trình của Tre Nghệ, công trình được kiểm tra, đóng lỗi, hoàn thiện hồ sơ và hướng dẫn sử dụng trước khi bàn giao.

Người tham gia

Nên có mặt: bạn hoặc người được ủy quyền, giám sát bạn thuê (nếu có), kỹ sư và thợ điện nước của nhà thầu, đơn vị lắp thiết bị mua riêng. Người tham gia nghiệm thu chịu trách nhiệm về phần mình xác nhận (Luật Xây dựng 2025), nên biên bản ghi rõ họ tên, vai trò.

Phạm vi

Đánh dấu phần thuộc hợp đồng và phần bạn tự mua, thuê riêng. Sau đó tách phần đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành khỏi phần chưa xong. Theo Nghị định 207, đủ điều kiện là thi công đủ theo thiết kế, nghiệm thu trong quá trình đủ, thí nghiệm, chạy thử đạt.

Giấy tờ

Mang hợp đồng, phụ lục, văn bản thay đổi, bản vẽ thi công, bảng vật tư và biên bản các mốc nghiệm thu. Hẹn ban ngày, khi đã có điện, nước, nhà đã vệ sinh.

Checklist bàn giao nhà mới: kiểm tra không gian và hoàn thiện

Đi một vòng cố định, ví dụ từ sân thượng xuống tầng trệt, mỗi lỗi một mã, một ảnh. Ảnh thực tế nội thất nhà phố 3 tầng M’ House ở khu vực Vũng Tàu giúp hình dung không gian hoàn thiện.

Theo phòng

Bảng mẫu (cột kết quả là ví dụ, mã lỗi trùng số ảnh):

Cửa

Đóng mở từng cánh: cánh đi êm, không cọ khung, khóa chốt vào khớp, đủ chìa. Gioăng phải liền, kính không nứt, ray cửa trượt sạch vữa.

Bề mặt

Gõ nhẹ gạch lát, gạch ốp, tường trát: tiếng bộp là rỗng phía sau. Theo bộ TCVN 9377:2012, viên lát, ốp bộp phải bóc ra làm lại, chỗ trát bộp phá ra trát lại, mặt trát không rạn chân chim. Tiêu chuẩn nghiệm thu của Tre Nghệ cũng yêu cầu sửa chỗ trát bộp trước bàn giao. Độ phẳng do kỹ sư đo, ví dụ gạch ceramic, granite lát sàn: khe hở dưới thước 3 m không quá 3 mm (TCVN 9377-1:2012).

Phụ kiện

Đếm, thử tay nắm, bản lề, vòi, sen, nắp hố ga theo phụ lục vật tư. Nên xin lại ít gạch cùng lô, sơn cùng mã để sau này sửa không lệch màu.

Kiểm tra vận hành cùng người có chuyên môn

Người có chuyên môn đo, thử và ký kết quả, còn bạn chứng kiến, giữ biên bản và tự thử ở mức sử dụng. Nhiều phép thử đã làm trước khi che khuất (xem nghiệm thu điện nước âm trước khi che khuất). Lúc bàn giao, bạn nhận biên bản các lần thử đó và xem hệ thống chạy ở trạng thái hoàn thiện.

Điện

QCVN 12:2014/BXD3 yêu cầu kiểm tra hệ thống điện trước khi đưa vào sử dụng: kiểm tra trực quan, thử tính liên tục dây bảo vệ, điện trở cách điện, thiết bị chống dòng rò (RCD), tự động cắt nguồn. Chỗ không đạt phải sửa, thử lại và người kiểm tra ký xác nhận.

Bạn quan sát: tủ điện không đặt trong hay dưới phòng tắm, aptomat có nhãn mạch, ổ cắm có cực nối đất, mạch khu bồn tắm, vòi sen có RCD dòng tác động không quá 30 mA. Nhờ thợ bấm thử nút test RCD trước mặt bạn, đừng tự đo hay mở nắp thiết bị điện.

Nước

Ống cấp nước nên được thử áp trước khi che khuất và lắp vòi, với thông số theo thiết kế và chỉ dẫn của hãng ống. Khi nhận, mở từng vòi, xả bồn cầu, nhìn dưới chậu, quanh van xem có rỉ không. Hỏi vị trí van tổng và nhận biên bản thử áp.

Thiết bị

Máy bơm, bình nóng lạnh, điều hòa, cửa cuốn chạy thử cùng đơn vị lắp đặt. Bạn tự thao tác một lần, ghi model, số máy, ngày chạy thử để đối chiếu phiếu bảo hành.

Thoát nước

Đổ nước ở từng khu vệ sinh, ban công, sân thượng: nước về hết phễu thu, không đọng, không trào, không mùi. Xem phễu thu mái có lưới chắn rác không (TCVN 5718:1993). Chống thấm đã nằm dưới gạch, nên hãy xin biên bản thử nước đã làm trước khi lát (xem nghiệm thu chống thấm ngoài việc ngâm nước). Với mái bằng, tiêu chuẩn nghiệm thu của Tre Nghệ yêu cầu bàn giao kèm hồ sơ kết quả thử nước.

Nhận hồ sơ công trình và thiết bị

Cụm “hồ sơ hoàn công” hay bị dùng cho hai nhóm giấy tờ. Hồ sơ công trình do nhà thầu giao trước khi bàn giao, theo Luật Xây dựng 2025 gồm bản vẽ hoàn công, hướng dẫn vận hành, bảo trì, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư thay thế. Giấy tờ đăng ký nhà vào Giấy chứng nhận thuộc thủ tục đất đai (Luật Đất đai 2024), xem thủ tục hoàn công, đăng ký nhà sau khi xây. Ký biên bản bàn giao chưa phải là hoàn tất pháp lý.

Danh mục sau tham khảo Nghị định 207 (nhà ở riêng lẻ được khuyến khích áp dụng), gồm những hồ sơ bạn nên yêu cầu khi nhận nhà. Danh mục cụ thể cần ghi vào hợp đồng từ khi ký.

Bản vẽ thực tế

Bản vẽ hoàn công thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu, thiết bị thực tế, do nhà thầu thi công lập, giám sát xác nhận. Nếu thực tế không vượt sai số cho phép, bản vẽ thi công được ký xác nhận làm bản vẽ hoàn công. Phần bị che khuất như ống âm, lớp chống thấm cần được vẽ hoặc đo thông số thực tế trước khi làm công việc tiếp theo. Hãy xin kèm ảnh chụp trước khi trát, lát.

Biên bản

• Biên bản các mốc nghiệm thu (xem bộ hồ sơ chất lượng phần thô) và nghiệm thu hoàn thành, ghi thời điểm tính và thời gian bảo hành.
• Biên bản thử điện, thử áp cấp nước, thử nước chống thấm.
• Nhật ký thi công: diễn biến, nghiệm thu hằng ngày, sự cố và cách xử lý.

Hướng dẫn

• Hướng dẫn vận hành, bảo trì (nếu có), danh mục, phiếu bảo hành và hóa đơn thiết bị.
• Tài liệu kỹ thuật, số lô vật liệu chống thấm, sơn đúng phiên bản đã dùng, kèm mã màu sơn, mã gạch.

Ghi nhận phần việc chưa hoàn tất

Nghị định 207 (nhà ở riêng lẻ được khuyến khích áp dụng) cho phép nghiệm thu có điều kiện khi tồn tại không ảnh hưởng khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng. Khi đó biên bản phải nêu rõ tồn tại, việc còn lại, thời hạn hoàn thành và giới hạn sử dụng (nếu có).

Mức ảnh hưởng

Hạn xử lý

Lập danh sách việc còn lại thành phụ lục ký kèm biên bản bàn giao: mỗi dòng một ngày cụ thể, không ghi “sớm nhất có thể”, kèm ngày kiểm tra lại.

Xác nhận

Sửa xong, chụp ảnh cùng góc ảnh lỗi rồi hai bên ký. Phụ lục khép lại khi mọi dòng đã ký. Nghiệm thu không làm giảm trách nhiệm của nhà thầu với phần việc mình làm (Nghị định 207). Hư hỏng phát sinh sau đó được xử lý theo điều khoản bảo hành.

Bàn giao cách dùng và bảo trì

Nhờ người thi công chỉ tận nơi rồi tự làm thử một lần.

Thiết bị

• Tủ điện: nhãn từng mạch, mạch có RCD, gọi ai khi aptomat nhảy.
• Nước: van tổng, van từng tầng, cách bật tắt máy bơm.
• Mái, sân thượng: vị trí phễu thu, cách dọn lưới chắn rác.
• Bể phốt, hố ga: vị trí nắp thăm.
• Vùng chống thấm, ống âm: tra ảnh, bản vẽ trước khi khoan, đục.

Liên hệ hỗ trợ

Hư hỏng trong thời hạn bảo hành: báo nhà thầu hoặc nhà cung cấp thiết bị kèm ảnh. Nhà thầu có quyền từ chối bảo hành hư hỏng không do lỗi của mình hoặc do bất khả kháng (Nghị định 207), nên hỏi trước khi cải tạo, khoan đục.

Chế độ bảo hành của Tre Nghệ gồm kết cấu 10 năm, kỹ thuật 1 năm, chống thấm lên đến 5 năm. Phạm vi từng hạng mục, mức thời hạn chống thấm theo hệ vật liệu và mốc bắt đầu tính được tư vấn và ghi trong hợp đồng, biên bản bàn giao. Với nhà do Tre Nghệ thi công, yêu cầu bảo hành được tiếp nhận qua hotline 0942 58 7272. Trong vòng 48 giờ, Tre Nghệ khảo sát và đưa ra phương án xử lý (email hotro@trenghe.vn, giờ làm việc 8:00–17:30 Thứ Hai – Thứ Bảy).

Lịch kiểm tra

Bảo trì là trách nhiệm của chủ sở hữu nhà (Luật Nhà ở 2023). Nhà ở riêng lẻ không bắt buộc có quy trình bảo trì riêng và Nghị định 207 không ấn định tần suất, nên lịch dưới đây chỉ là gợi ý:

• Mùa mưa: Tre Nghệ khuyến nghị dọn rác, thông phễu thu trước mùa mưa (TCVN 5718:1993 khuyên kiểm tra định kỳ). Sau mưa lớn, xem vết ẩm ở trần, chân tường.
• Theo nhà sản xuất: bảo dưỡng máy bơm, bình nóng lạnh, điều hòa.
• Trước khi hết bảo hành kỹ thuật: rà một lượt hạng mục còn bảo hành, gửi danh sách lỗi.

Ghi mọi lần kiểm tra, sửa chữa vào nhật ký nhà, lưu cùng bản vẽ hoàn công làm hồ sơ bảo trì.

Hỏi gì về bàn giao khi chọn đơn vị thi công

Đang chọn đơn vị thi công? Hãy hỏi trước: bàn giao gồm hồ sơ nào, ai ký, việc còn lại xử lý ra sao, bảo hành tính từ khi nào. Gửi hiện trạng, nhu cầu, bản vẽ (nếu có) qua form cuối trang để Tre Nghệ tư vấn phương án thi công.

Tài liệu tham khảo