Bảng giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì? Cập nhật 2026
Trong quá trình chuẩn bị xây nhà, nhiều gia chủ băn khoăn giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì do mỗi nhà thầu báo giá khác nhau và phạm vi công việc không rõ ràng. Thực tế, phần thô là giai đoạn quan trọng nhất, quyết định độ bền kết cấu và tuổi thọ công trình. Vậy giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì?Hiểu đúng các hạng mục trong đơn giá phần thô sẽ giúp gia chủ chủ động ngân sách, hạn chế phát sinh và lựa chọn nhà thầu phù hợp.
1. Giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì?
Khái niệm về xây dựng phần thô
Xây dựng nhà phần thô là giai đoạn thi công toàn bộ kết cấu chịu lực chính của công trình, bao gồm: móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, mái, hệ thống điện nước âm tường và các hạng mục chống thấm kỹ thuật (nhà vệ sinh, ban công, mái, sân thượng, giếng trời…). Có thể hiểu đơn giản, phần thô quyết định trực tiếp đến khả năng chịu lực, độ bền vững, chống nứt chống thấm và mức độ an toàn lâu dài của ngôi nhà trong suốt quá trình sử dụng.
Trong hợp đồng xây dựng, giá xây dựng nhà phần thô thường bao gồm vật tư phần thô và nhân công thi công. Các hạng mục hoàn thiện như sơn nước, gạch ốp lát, trần, cửa, thiết bị vệ sinh… không nằm trong gói phần thô, trừ khi có thỏa thuận riêng. Gia chủ cần đặc biệt lưu ý phạm vi chống thấm được cam kết trong báo giá, vì đây là hạng mục quan trọng nhưng thường bị lược bỏ khi so sánh đơn giá giữa các nhà thầu.
Chi phí vật liệu xây dựng phần thô
Xi măng, cát, đá và thép
Sử dụng xi măng PCB40 cho các hạng mục bê tông kết cấu (móng, cột, dầm, sàn), kết hợp cát và đá đạt tiêu chuẩn kỹ thuật nhằm đảm bảo cường độ và độ ổn định của bê tông. Thép xây dựng sử dụng thép có chứng chỉ chất lượng, đạt tiêu chuẩn cơ lý theo quy định hiện hành, đóng vai trò quyết định đến khả năng chịu lực và độ bền lâu dài của công trình.
Gạch xây – Bê tông – Cốp pha
Gạch tuynel hoặc gạch block dùng cho tường bao, tường ngăn. Bê tông trộn tại chỗ hoặc bê tông thương phẩm tùy quy mô. Cốp pha gỗ, phủ phim hoặc thép ảnh hưởng trực tiếp đến độ phẳng và chất lượng bề mặt bê tông.
Vật tư điện nước âm tường
Bao gồm hệ thống ống cấp thoát nước âm tường, ống luồn dây điện, hộp gen kỹ thuật, dây chờ âm tường và các hạng mục chống thấm kỹ thuật liên quan đến điện nước như: xử lý cổ ống xuyên sàn, chống thấm khu vực nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, giếng trời theo đúng biện pháp thi công. Giai đoạn này chỉ thi công phần kỹ thuật âm, chưa lắp đặt các thiết bị hoàn thiện như ổ cắm, công tắc hay thiết bị vệ sinh.
Chi phí nhân công thi công phần thô
Nhân công phần thô bao gồm toàn bộ lực lượng thi công từ móng đến mái. Công việc không chỉ đòi hỏi sức lao động mà còn yêu cầu tay nghề kỹ thuật, đặc biệt với các hạng mục bê tông cốt thép và lắp đặt điện nước âm.
Nhân công đảm nhiệm các công đoạn đào móng, lắp dựng cốt thép, đổ bê tông, xây tường, thi công sàn, cầu thang và mái. Song song đó là đội thợ điện nước đi ống âm, xử lý kỹ thuật để đảm bảo không xung đột kết cấu và thuận tiện cho giai đoạn hoàn thiện sau này.
Các hạng mục kỹ thuật bắt buộc trong phần thô
Một đơn giá xây dựng nhà phần thô tiêu chuẩn bắt buộc phải bao gồm đầy đủ các hạng mục kỹ thuật sau:
- Thi công móng (móng đơn, móng băng hoặc móng cọc) phù hợp với điều kiện địa chất và hồ sơ thiết kế
- Thi công hệ khung bê tông cốt thép chịu lực, bao gồm cột, dầm, sàn theo đúng bản vẽ kết cấu
- Xây tường bao và tường ngăn theo hồ sơ thiết kế kiến trúc
- Thi công cầu thang bê tông cốt thép đến cao độ thô
- Thi công mái (mái bê tông cốt thép hoặc mái dán ngói thô theo thiết kế)
- Thi công hệ thống điện nước âm tường toàn bộ công trình (đi dây, đi ống, hộp gen, ống chờ kỹ thuật)
- Thi công các hạng mục chống thấm kỹ thuật bắt buộc gồm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái, giếng trời và xử lý cổ ống xuyên sàn
Nếu thiếu bất kỳ hạng mục nào trong số các nội dung trên, gia chủ cần rà soát lại phạm vi công việc và đơn giá xây dựng nhà phần thô, tránh nhầm lẫn giữa phần thô tiêu chuẩn và các gói báo giá đã bị lược bớt hạng mục kỹ thuật quan trọng trước khi ký hợp đồng.
2. Bảng giá xây dựng nhà phần thô mới nhất 2026
Bảng giá xây dựng nhà phần thô chuẩn nhất
Tính đến năm 2026, đơn giá xây dựng nhà phần thô trọn gói tại Tre Nghệ ở mức 4.450.000 VNĐ/m². Đây là mức giá được xây dựng trên cơ sở mặt bằng chi phí vật liệu, nhân công và yêu cầu kỹ thuật ngày càng cao đối với nhà ở dân dụng hiện nay.
Với đơn giá 4.450.000 VNĐ/m², vậy giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì? Gói sẽ bao gồm:
- Toàn bộ vật tư thô đạt tiêu chuẩn kỹ thuật
- Nhân công thi công từ móng đến mái
- Hệ thống điện nước âm tường theo hồ sơ thiết kế
- Các hạng mục chống thấm kỹ thuật theo biện pháp thi công, bao gồm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái, giếng trời và xử lý cổ ống xuyên sàn.
Mức giá này phù hợp cho nhà phố, nhà ở nhiều tầng và các công trình yêu cầu kết cấu bê tông cốt thép chắc chắn, thi công đúng quy trình và kiểm soát chất lượng rõ ràng.
Lưu ý về đơn giá xây dựng nhà phần thô
Đơn giá trên thường chưa bao gồm VAT, chưa tính các điều kiện đặc biệt như nhà trong hẻm nhỏ, nền đất yếu phải ép cọc sâu hoặc có tầng hầm. Ngoài ra, cùng một đơn giá nhưng chủng loại vật liệu khác nhau sẽ dẫn đến chênh lệch rất lớn về chất lượng công trình sau này.
3. Cách tính giá xây dựng phần thô
Việc nắm rõ cách tính giá xây dựng nhà phần thô giúp gia chủ chủ động kiểm soát chi phí ngay từ đầu. Đồng thời, cách tính đúng kỹ thuật cũng hạn chế sai lệch ngân sách trong quá trình thi công.
Cách tính diện tích xây dựng chuẩn kỹ thuật
Diện tích xây dựng phần thô được tính theo hệ số kỹ thuật. Móng nhà thường tính từ 30 – 70% diện tích tùy loại móng. Tầng hầm có thể tính từ 150 – 200%. Các tầng nổi tính 100%. Mái bê tông thường tính 50%, mái ngói vì kèo tính khoảng 30 – 40%. Sân, ban công và ô thông tầng được tính theo tỷ lệ từ 30 – 70%.
Ví dụ minh họa cách tính chi phí phần thô thực tế
Với một căn nhà phố 1 trệt 2 lầu, diện tích sàn 60m²/tầng:
- Diện tích sàn sử dụng (trệt + lầu 1 + lầu 2): 60 × 3 = 180m²
- Phần diện tích quy đổi thêm theo thực tế thi công gồm:
Móng: thường tính 30–50% diện tích sàn, tương đương khoảng 30m²
Mái bê tông cốt thép: thường tính khoảng 50% diện tích sàn, tương đương 30m²
Vì vậy, tổng diện tích xây dựng sau khi quy đổi khoảng 240m².
Nếu đơn giá xây dựng nhà phần thô là 4,45 triệu đồng/m², thì tổng chi phí phần thô ước tính sẽ rơi vào khoảng 1,05 – 1,07 tỷ đồng, tùy điều kiện móng và kết cấu mái thực tế.
4. Phân biệt chi phí xây nhà phần thô và phần hoàn thiện
Xây nhà phần thô tập trung vào kết cấu chịu lực, kỹ thuật âm và các hạng mục chống thấm kỹ thuật, trong khi phần hoàn thiện bao gồm toàn bộ các hạng mục nhìn thấy và sử dụng trực tiếp như sơn nước, gạch ốp lát, trần, cửa, thiết bị điện nước. Việc phân biệt rõ hai giai đoạn này giúp gia chủ so sánh đúng giá, tránh nhầm lẫn khi đánh giá báo giá giữa các nhà thầu.
| Tiêu chí | Chi phí xây nhà phần thô | Chi phí xây nhà phần hoàn thiện |
| Thành phần | Chi phí vật tư thô, chi phí nhân công xây dựng phần thô và chi phí thi công chống thấm kỹ thuật | Chi phí vật tư hoàn thiện và chi phí nhân công hoàn thiện |
| Mục tiêu | Hình thành bộ khung kết cấu chịu lực, đảm bảo độ bền, an toàn và khả năng chống thấm cho công trình | Hoàn thiện công năng, thẩm mỹ để đưa nhà vào sử dụng |
| Hạng mục | Thi công móng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, tường xây, cầu thang, mái, hệ thống điện nước âm tường và các hạng mục chống thấm kỹ thuật (nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái, giếng trời, xử lý cổ ống xuyên sàn) | Lát gạch sàn – tường, sơn nước, trần, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, chiếu sáng |
| Mức độ ảnh hưởng | Quyết định độ bền kết cấu, khả năng chống thấm và tuổi thọ công trình | Quyết định thẩm mỹ, tiện nghi và trải nghiệm sinh hoạt |
5. 5 yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây nhà phần thô
Trên thực tế, giá xây dựng nhà phần thô không cố định mà có thể chênh lệch giữa các công trình, ngay cả khi cùng diện tích. Sự khác biệt này đến từ nhiều yếu tố kỹ thuật và điều kiện thi công mà gia chủ cần nắm rõ trước khi tham khảo đơn giá và ký hợp đồng.
- Thiết kế kiến trúc và kết cấu: Nhà nhiều tầng, nhịp lớn, ban công đua, cầu thang phức tạp hoặc hình khối không vuông vức sẽ làm tăng khối lượng bê tông, cốt thép và nhân công so với thiết kế đơn giản.
- Chủng loại vật liệu xây dựng: Việc sử dụng thép mác cao, xi măng chất lượng tốt, bê tông thương phẩm và vật tư điện nước đạt chuẩn sẽ có chi phí cao hơn nhưng đảm bảo độ bền và an toàn lâu dài cho công trình.
- Điều kiện địa chất và phương án móng: Nền đất yếu phải ép cọc, dùng móng băng sâu hoặc móng cọc sẽ làm chi phí phần thô tăng đáng kể so với móng đơn trên nền đất tốt.
- Tay nghề và tổ chức thi công của nhà thầu: Đội ngũ thi công chuyên nghiệp giúp hạn chế sai sót, giảm lãng phí vật tư và tránh phát sinh chi phí do sửa chữa trong quá trình xây dựng.
- Cách bóc tách khối lượng và minh bạch báo giá: Báo giá rõ ràng, bóc tách đầy đủ hạng mục giúp gia chủ kiểm soát chi phí tốt hơn và hạn chế phát sinh khi thi công phần thô.
6. Câu hỏi thường gặp về giá xây dựng nhà phần thô
Giá xây dựng nhà phần thô có bao gồm điện nước không?
Có, nhưng chỉ bao gồm thi công âm tường và vật tư chờ, chưa bao gồm thiết bị hoàn thiện.
Có nên tự mua vật tư phần thô không?
Chỉ nên áp dụng khi gia chủ có kiến thức kỹ thuật tốt. Nếu không, việc tự mua dễ dẫn đến sai chủng loại và khó kiểm soát chất lượng.
Bao lâu thì hoàn thành phần thô?
Nhà phố 2-3 tầng thường hoàn thành phần thô trong khoảng 2,5–3,5 tháng, tùy điều kiện thi công.
7. Kết luận
Hiểu rõ giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì giúp gia chủ kiểm soát tốt chi phí, hạn chế phát sinh và đảm bảo chất lượng kết cấu ngay từ giai đoạn đầu. Phần thô không chỉ là một hạng mục chi phí mà là nền tảng quyết định sự bền vững và an toàn lâu dài của ngôi nhà. Khi xây dựng, hãy ưu tiên lựa chọn nhà thầu minh bạch vật tư, rõ ràng phạm vi công việc để tối ưu hiệu quả đầu tư cho phần thô ngay từ đầu.
Tuy nhiên trên thực tế, giá xây dựng phần thô chỉ là một trong nhiều yếu tố cần cân nhắc khi xây dựng nhà ở. Những vấn đề như trình tự thi công, lựa chọn giải pháp phù hợp hay các lưu ý pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng. Gia chủ có thể tham khảo thêm các bài viết quan trọng về xây nhà cần biết để có cái nhìn toàn để quá trình xây dựng đạt hiệu quả tốt nhất.
