Đất thổ cư là gì? Những điều cần biết về đất thổ cư

Việc nghiên cứu khái niệm đất thổ cư là gì cũng như những quy định pháp lý liên quan sẽ giúp chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích loại hình bất động sản này.

Thị trường bất động sản luôn sôi động từng ngày, trong đó hạng mục đất thổ cư được giới đầu tư quan tâm vì khả năng sinh lời và thanh khoản nhanh. Vây đất thổ cư là gì? Các quy định về đất thổ cư như thế nào? Bài viết sẽ chia sẻ những thông tin cần thiết cũng như quy định của pháp luật về loại đất này.

1. Đất thổ cư là gì? Phân loại đất thổ cư

Khi được hỏi đất thổ cư là gì? Nhiều người sẽ hiểu chung là đất ở bình thường. Nhưng theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi nôm na là sổ đỏ đất thổ cư). Chủ đất thổ cư có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sinh sống.

Đất thổ cư hiện nay được chia làm 2 loại:

• Đất thổ cư đô thị (ODT): Loại đất này thuộc phạm vi của phường, thị trấn, quận, thành phố, thị xã. Khu dân cư quy hoạch của đô thị mới cũng được xem là đất thổ cư đô thị. Hiện nay dạng đất này sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý.
• Đất thổ cư nông thôn (ONT): Loại đất này thuộc phạm vi các khu vực nông thôn và do xã quản lí. Đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cho phép xây dựng vườn, ao để phục vụ sự phát triển kinh tế chung của địa phương đó. Ngoài ra, đối với các khu đang được quy hoạch lên đô thị thành phố thì không được gọi là đất thổ cư nông thôn. Thay vào đó, loại đất này sẽ được áp dụng chính sách khác.

Người có sổ đỏ đất thổ cư này sẽ có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp

Về cơ bản đất thổ cư có thể sử dụng để xây nhà cửa, công trình phục vụ đời sống. Nhưng không phải loại đất thổ cư nào cũng có thể sử dụng với mục đích ấy. Tùy thuộc vào từng loại đất thổ cư được cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở, đất ao, vườn, khu vực chăn nuôi gia súc… mà có thể xây dựng nhà ở hay không? Nhiều người gọi loại đất đó là đất chưa lên thổ cư hay còn gọi là đất thổ vườn hoặc đất vườn.

Do đó, khi chuẩn bị đầu tư, bạn nên tìm hiểu kỹ thế nào là đất thổ cư? Những thủ tục, quy trình chuyển đổi theo quy định pháp luật để có thể phục vụ nhu cầu phù hợp bản thân.

2. Điều kiện để xét duyệt lên đất thổ cư

Để xét duyệt lên đất thổ cư, cần phải tuân thủ theo khoản 1 Điều 168 và đảm bảo theo 4 điều kiện thuộc khoản 1 Điều 188 trong Bộ Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau:

• Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không thuộc diện có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất phải còn trong thời gian sử dụng đất.

Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ theo Điều 52, Luật Đất đai 2013 như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.​

Ngoài ra, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép theo Điều 57 của Luật Đất đai 2013. Trong đó gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

3. Điều kiện để tách thửa đất thổ cư

Để tách thửa đất thổ cư cần phải đảm bảo theo diện tích tôi thiểu theo pháp luật. Quy định tách thửa sẽ có sự khác nhau giữa các địa phương. Dưới đây sẽ là những quy đinh cơ bản theo Luật Đất đai mà bạn có thể tham khảo:

• Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;
• Đất tách thửa không có tranh chấp;
• Đất tách thửa không thuộc các trường hợp: Đang bị kê biên tài sản; Không thuộc các dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch; Không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất,…
• Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân quy định.
• Chiều rộng và chiều sâu phải lớn hơn hoặc bằng 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng.
• Có diện tích không được nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại.
• Khi tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.

4. Các quy định về đất thổ cư

Bên cạnh việc tìm hiểu đất thổ cư là gì, việc tìm hiểu các quy định cũng như chính sách hiện hành về sổ đỏ đất thổ cư luôn được nhiều người quan tâm.

Đất thổ cư có sổ đỏ hay sổ hồng?

Sổ đỏ hay sổ hồng những cách gọi để chỉ quyền sở hữu nhà và đất, tài sản gắn liền với đất. Lí do trước đây pháp luật có quản lí các quyền liên quan đến đất đai theo hai loại sổ này. Trong đó, sổ đỏ (có bìa màu đỏ) dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà cùng tài sản đi kèm với mảnh đất đó. Sổ hồng (loại sổ có bìa màu hồng) là để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất đai đã sửa đổi, gộp chung các mục trên thành Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Giấy Chứng nhận này sẽ bổ sung thêm các nội dung sau:

• Quyền sở hữu tài sản thuộc mảnh đất (thường là nhà ở chung cư không gắn liền với đất)
• Quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản đi kèm với đất. (loại có cả nhà và đất)
• Quyền sử dụng đối với mảnh đất đó (có sơ đồ mảnh đất đi kèm)

Sổ đỏ và sổ hồng là hai loại sổ được lưu hành trước đây

Đất thổ cư đóng thuế bao nhiêu?

Bên cạnh vấn đề đất thổ cư là gì? Việc đóng thuế bao nhiêu cũng được rất nhiều người quan tâm. Loại thuế này được cơ quan có thẩm quyền quyết định theo mục đích sử dụng đất. Công thức chung cho thuế cho 1 năm được tính như sau:

(Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m2 đất) x (Thuế suất)

Ngoài ra, trong trường hợp chủ sở hữu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.

Đất thổ cư có xây nhà được không?

Về cơ bản, đất thổ cư là đất phi nông nghiệp với mục đích để người dân xây nhà cũng như các công trình phục vụ nhu cầu đời sống. Trong đó, đất thổ cư gồm các nhóm đất:

• Đất xây dựng nhà ở và đất vườn.
• Đất ao thổ cư gắn liền với nhà đã được công nhận thuộc loại hình đất ở.

Đất thổ cư được xây nhà nếu đúng mục đích sử dụng là “đất ở”

Chủ sở hữu cần kiểm tra kỹ ở phần “mục đích sử dụng” trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất. Nếu phần này ghi là “đất ở” thì có nghĩa bạn hoàn toàn có quyền xây nhà cùng các công trình phục vụ đời sống khác. Nhà ở gắn liền với phạm vi mảnh đất có Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ được Pháp luật công nhận và bảo vệ.

Xem thêm:

Thủ tục xin giấy phép xây dựng và lệ phí 2021

5. Thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư

Những thủ tục chuyển đổi từ loại hình đất khác sang đất thổ cư cũng là một trong những vấn đề nhiều người quan tâm, bên cạnh việc tìm hiểu đất thổ cư là gì? Vì hiện nay, nhiều trường hợp sở hữu loại đất trên Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất có mục đích sử dụng không phải là đất ở và có mong muốn xây nhà. Do đó, họ cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng. Cụ thể:

• Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đóng thuế sang loại có đóng thuế.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

Ngoài ra, một số trường hợp không nằm trong các nhóm chuyển đổi mục đích kể trên thì chỉ cần đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng kí quyền sử dụng đất.

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở cần chuẩn bị những hồ sơ sau để nộp cơ quan quản lý đất đai địa phương cấp huyện.

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chuyển đổi.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, cơ quan Nhà nước sẽ căn cứ vào chính sách đất đai của địa phương và quy định của pháp luật trong vòng 15 ngày để đưa ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Ngoài ra, nếu đất đủ điều kiện chuyển đổi người xin chuyển cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính thuế, lệ phí… Nếu chưa có khả năng tài chính có thể xin nợ nhưng phải thuộc đối tượng theo pháp luật quy định.

Trên đây là toàn bộ những thông tin để hiểu rõ đất thổ cư là gì và những quy định pháp lý với loại đất này. Hy vọng những thông tin trong bài viết sẽ giúp bạn khai thác hết nguồn lợi từ loại đất này. Ngoài ra, để được tư vấn thêm về các vấn đề đất đai, bạn có thể liên hệ với Tre Nghệ qua hotline 0942 58 72 72 để được hỗ trợ nhanh chóng.